«Главное, чтобы не образовался эффект бублика»: под Челябинском начали строить новый микрорайон

Под Челябинском, сразу за «Парковым Премиум», начали строить еще один микрорайон. Проект реализует девелоперская компания White Group (прежнее название — «Икар»). 74.RU узнал подробности и спросил у экспертов рынка недвижимости, насколько челябинцам может быть интересно жилье за границей города.

От Новоградского тракта к стройплощадке ведет проселочная дорога по полю. Новый квартал расположен в Сосновском районе сразу за «Парковым Премиум». Пока на территории устанавливают забор, привозят вагончики для рабочих и делают земляные работы. На участке работает один кран, завершают один фундамент, но это только начало, рассказывает сторож объекта, планы у застройщика — масштабные.

— Тут будут десятиэтажные дома, это ЖК «Пригородный». Работы начались в мае. В первой очереди запланировано 7 домов, а всего будет 46 высоток, — сказал мужчина на посту охраны. — На следующей неделе должны повесить паспорт объекта, и сами все увидите.

По данным публичной кадастровой карты, земли здесь предназначены под многоэтажную жилую застройку: размечены порядка 20 участков. С мая 2023 года владелец территории — ООО «Специализированный застройщик "Икар Запад"» (входит в White Group). Судя по всему, новый квартал будет сопоставим по размерам с соседним «Парковым премиум», в котором 20 домов.

На сайте White Group размещен анонс ЖК «Пригородный», но без подробностей: указано лишь, что старт продаж намечен на третий квартал 2023 года.

— Информация по этому ЖК будет чуть позже. Он будет на Новоградском тракте за «Парковым-2» и «Парковым премиум», — рассказала по телефону менеджер по продажам Мария. — Там будут панельные дома, но по ценам не подскажу — они пока на согласовании.

В отделе маркетинга «Икара» также пообещали предоставить информацию о проекте позднее.

Девелопер и градостроитель Андрей Бодрягин считает, что появление новых районов в пригороде Челябинска — закономерное развитие мегаполиса.

— Если город не может предложить выгодные условия в своей черте, значит, застройщики будут строить вне его. Что с этим сделаешь? Здесь, судя по всему, застройщику выгоднее строить на новой территории. Видимо, Сосновские власти идут навстречу девелоперу с распростертыми объятиями: дают более интересные условия. Это просто экономика: когда будет выгодно строить в городе — будут строить в городе. Здесь нет никакой проблемы, — рассуждает Андрей Бодрягин.

По такому же сценарию развивается соседний Екатеринбург, добавляет наш собеседник.

— Екатеринбург, к слову, тоже очень сильно прирастает пригородами: там невероятными темпами застраиваются Арамиль, Ревда, Пышма, Первоуральск. Там же миллион квадратных метров! На окраине строят огромные районы — «Академический», «Солнечный», — говорит Андрей Бодрягин. — Там тоже не все жители могут позволить себе покупать жилье по ценам, которые есть в городе. Если у застройщика есть возможность дать людям квартиры на 10 % дешевле, чем на Северо-Западе Челябинска, почему не сделать этого? К тому же, западное направление — наиболее экологичное сейчас. Да, это будет индустриальное жилье: его принцип — меньше времени проводить на стройке, использовать меньше ручного труда. И это понятно — сейчас с кадрами тотальный голод. Поэтому индустриальные дома — это панацея.

Скорее всего, проект будет успешным на рынке, прогнозирует руководитель агентства недвижимости «Самолет плюс» в Челябинске Игорь Чернядьев, но это еще не значит, что он хороший.

— Мы видим, что «Парковый Премиум», который строит «Флай Плэнинг», пользуется спросом. И, скорее всего, на этой волне другой застройщик хочет развивать свой новый ЖК. Но есть проблема: горожанам все время предлагают однотипное жилье, притом в географически растянутом городе, — считает он. — Потом, мне не очень нравится, что в Челябинске продолжается эта история с панельным домостроением. Это технология прошлого века, да, где-то она улучшена. Но это как «Лада-Гранта»: ее можно улучшать, но это все равно машина из прошлого. Так же и с панелями: проблемы, которые там есть, остаются. Но рынок примет этот проект, скорее всего. Покупатели будут. Это тоже печально: застройщики заслуживают своего покупателя.

Город долгое время гордился низкой ценой квадратного метра: в начале 2021 года Челябинск даже называли миллионником с самым дешевым жильем. В итоге эконом-сегмент стал преобладающим.

— Если сравнивать с Екатеринбургом, то мы видим, что там высокая конкуренция в бизнес- и премиум-классе жилья. И там средняя стоимость квадратного метра — около 100 тысяч рубелей. Если бы у нас власти вмешивались в ситуацию, то в Челябинске более активно использовали участки внутри города. Можно заниматься реновацией на улице Горького, в Ленинском районе, в центре: строить там качественное жилье бизнес-класса, а не растягивать город и не жаловаться потом на то, что бизнес увядает в центре, что мало посетителей в кафе и ресторанах, — заключает Игорь Чернядьев.

Еще один эксперт рынка недвижимости — Кирилл Павлов — уверен, что у жителей пригорода возникнут проблемы из-за отсутствия школ, детсадов и поликлиник. Потенциальные покупатели должны быть готовы к этому.

— Тут главное, чтобы не образовался так называемый эффект бублика, когда город прирастает агломерациям, а его культурно-исторический центр вымирает. У нас до такого, конечно, еще далеко, — отмечает риелтор. — Но надо понимать, что там, где появится новый микрорайон, не развита инфраструктура: еще нет шаговой доступности до детсадов, школ, больниц, полиции. Даже в «Парковом Премиум» эти проблемы не решены: там все это пока только на этапе стройки. То есть это может быть интересно молодым семьям, которые пока не планируют детей, либо одиноким людям, либо пенсионерам. С инвестиционной точки зрения это невыгодное вложение — сдают обычно студентам. А здесь рядом нет никаких вузов.

На решение этих вопросов могут уйти годы, продолжает он.

— Скажу прямо: цель челябинских девелоперов — нафигачить побольше новых домов и продать их подороже, срубить комиссию. А все остальное перекладывается на местные власти. В данном случае мы говорим про Сосновский район: там в бюджете не всегда есть средства на соцобъекты и новые дороги, — указывает он.

При этом сказочно дешевых квартир в ЖК «Пригородный» не будет, предполагает наш собеседник.

— «Икар» обычно строит панельные дома серии 97-У. Скорее всего, и здесь будет она же. Но низкой стоимости квадратного метра не будет: сейчас стоимость недвижимости находится на пиковых значениях, и тенденции к снижению нет от слова совсем, — анализирует рынок Кирилл Павлов. — Кроме того, мы ожидаем повышения ключевой ставки до 8% (на 0,5 пункта), а значит, и пропорционального роста процента по ипотеке. Средний ежемесячный платеж на двушку сейчас колеблется в районе 30–40 тысяч рублей, а реальные доходы населения не растут. Все это сделает новое жилье еще более недоступным для людей.

Напомним, Сосновский район активно застраивают все последние годы. Недавно мы рассказывали о том, что в поселке Западном напротив ЖК «Женева» должны появиться таунхаусы и многоквартирные дома. Из-за них под топор пошли деревья из бывшего плодового питомника — абрикосы, груши, яблони.

Кроме того, на западном берегу Шершней, рядом с загородными районами Привилегия, Белый Хутор и Просторы, скоро построят 50 панельных домов. Будущий поселок назвали «Притяжение».