Ипотеку освободили от низких ставок. Разбираемся, будет ли повышение цен на жилье

Власти ужесточили требования к выдаче ипотеки, в первую очередь к той, что выдавали «от застройщика». В Центробанке посчитали, что жилищные кредиты с экстремально низкими ставками (их еще называют околонулевыми) приводили к завышению стоимости жилья. Чтобы исправить ситуацию, правила игры решили изменить. Обсуждаем с экспертами, как это повлияет на условия для заемщиков, что будет с ценами на квартиры и спросом на ипотеку.

Динамичный рост ипотеки в России сопровождался ухудшением стандартов кредитования. По данным Центробанка, основные показатели риска достигли рекордных значений. Так, доля ипотечных кредитов заемщикам, у которых долговая нагрузка более 80%, достигла 44%. Выросла доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%) — до 53%. А на первичном рынке жилья кредитов с низким первоначальным взносом стало 69% (везде данные за IV квартал 2022 года).

ЦБ РФ обратил внимание на массовое распространение совместных программ банков и застройщиков, которые предполагают завышение уровня цен на жилье относительно его покупки без кредита.

— Для компенсации банкам выпадающих процентных доходов по ипотечным кредитам цены жилья на первичном рынке по ипотечным сделкам в рамках программ банков и застройщиков были завышены на 20–30%. Разницу между завышенной и рыночной ценой квартиры застройщики выплачивают ипотечному банку, — говорится в сообщении Центробанка. — Распространение совместных программ банков и застройщиков привело к общему подорожанию жилья на первичном рынке и увеличило разрыв в ценах со вторичным рынком — от 30% до 55%. Если заемщик захочет продать квартиру, он может столкнуться с потерями, поскольку на вторичном рынке цены ниже, и стоимости квартиры может оказаться недостаточно для покрытия долга по ипотеке.

Чтобы остановить надувание кредитного пузыря, с 1 мая Центробанк повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые выдают на покупку жилья в новостройках по договорам долевого участия. Также ЦБ РФ установил надбавки для ипотек, обеспеченных жилой недвижимостью. А с 30 мая банки должны будут формировать дополнительные резервы по ипотеке с экстремально низкими ставками, выданной после 15 марта 2023 года.

— Повышение надбавок может привести к некоторому замедлению роста ипотеки. Однако результатом станут более сбалансированный рост на рынке жилья, купирование рисков ценового пузыря, формирование банками запаса капитала на случай роста потерь по ипотечным кредитам, — объяснили в Банке России.

Если использование рискованных схем в ипотеке прекратится, а стандарты кредитования улучшатся, надбавки могут быть снижены, добавил Центробанк.

В последние годы ипотека была основным инструментом покупки недвижимости — по статистике, на ее долю приходится три четверти сделок. Ипотечные кредиты с ежемесячным платежом в 1 рубль, под 0,01% на период строительства и другими экстремально низкими ставками подстегивали спрос. На «ипотечную иглу» подсаживалось всё больше неплатежеспособных заемщиков. Неслучайно еще с осени прошлого года власти обсуждали возможность каким-то образом ограничить льготные варианты ипотеки. Но Минстрой и застройщики выступали против, опасаясь падения спроса на первичном рынке жилья.

Меры по ограничению ипотеки от застройщиков отрицательно повлияют на формирование спроса. Но потенциальные риски распространения такого инструмента учитывать важнее, согласились эксперты.

— По мере сжатия спроса цены будут оставаться в текущем коридоре или несколько снижаться — в зависимости от регионов. Условия для заемщиков, полагаем, банки будут ужесточать с целью предотвратить дальнейшее раздувание ипотечного пузыря. В целом, ипотечный портфель россиян в 2023 году не будет расти. Во всяком случае, на данный момент драйверов для роста мы не видим, — объяснила аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.

В то же время главную скрипку на рынке недвижимости по-прежнему играют льготы от государства. Несмотря на то, что ипотечные программы от застройщиков пользовались достаточно высоким спросом, всё же большая часть сделок (порядка 60%) проходит с применением государственной льготной или семейной ипотеки. Поэтому другие ипотечные программы продолжат поддерживать спрос, добавила Наталия Пырьева.

Отказываться от льготной ипотеки никто не будет. Хотя определенные колебания могут быть связаны с тем, что на рынке очень большая конкуренция между застройщиками.

— Здесь очень простая арифметика. Люди привыкли брать длинные деньги. Чем больше размер ипотеки, тем большее количество жилплощади можно взять. Соответственно, потом люди будут больше денег тратить на ремонт, обстановку, мебель, и строительство тащит за собой другие сферы экономики. Поэтому ипотечные деньги — это деньги очень хорошо работающие, и не только для банка, но и в первую очередь для человека, который их взял, и для промышленности и, в целом, для государства, — отметил первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал.

По словам риелторов, рынок недвижимости сейчас действительно в нагретом состоянии. В целом по стране — значительный рост сделок. Во многих регионах, в том числе в Челябинске, это ведет к росту стоимости квадратного метра.

— Главное — не перекредитовать. Чтобы на рынке не появилось много собственников, которые не могут вытянуть кредитных обязательств. Помните 2007–2008 годы, когда по всему миру прошла волна с обрушением рынка недвижимости? Ипотека была очень доступной — мексиканцы без официальной зарплаты брали по две квартиры. Потому что до этого рынок рос 10 лет без остановки, и на этом все хотели заработать. Потом ипотечный пузырь лопнул, и волна дошла до нас. Сейчас, учитывая этот опыт, государство хочет регулировать рынок, — прокомментировал руководитель агентства недвижимости «Самолет плюс» в Челябинске Игорь Чернядьев.

В то же время ипотечные кредиты с экстремально низкими ставками наиболее активно предлагались в Москве и в Питере. На Южном Урале была всего пара застройщиков с такими вариантами. Игорь Чернядьев не склонен видеть в подобных схемах сплошное зло.

— Покупатель мог выбирать. Если он приобретает жилье для себя, то лучше взять по более высокой цене, но с ипотекой под 0,01%. Потому что в пересчете на 15 ипотечных лет это будет выгоднее — и по взносам, и по переплате, — объяснил руководитель агентства недвижимости.

Новые правила могут привести к усложнению условий для заемщиков, что негативно скажется на условиях ипотеки и на возможности получения кредита. Но на объем продаж и на стоимость недвижимости в новостройках эти меры повлияют незначительно, полагают эксперты.

— Складывается впечатление, что более половины семей в России уже живут в оковах ипотечных кредитов. Население страны не растет, поэтому покупать жилье в новостройках некому. Фундаментально для роста населения страны и повышения качества жизни необходимо экстренно стимулировать развитие индивидуального жилищного строительства. Семьи чувствуют себя счастливыми, и дети рождаются на земле. Новорожденных детей будет больше в собственном частном доме, чем в дорогой квартире, купленной в кредит со сроком сдачи в 20 лет. Ставка по ипотеке для ИСЖ могла бы составить на текущий момент от 3% до 5%, — отметил финансовый аналитик BitRiver Владислав Антонов.

Эксперт сомневается в грядущем снижении цен на жилье даже если «ипотека от застройщика» станет менее доступной.

— Застройщики могут незначительно снизить цены на новые квартиры, чтобы компенсировать потерю лояльных покупателей. В результате долговая нагрузка значительно увеличится, — сказал Владислав Антонов.

Если смотреть на 5 лет вперед, то, по мнению первого вице-президента «Опоры России» Павла Сигала, будет наблюдаться постепенный рост стоимости жилья.

Что посоветовать тем, кто строит планы по приобретению жилья? Первые рабочие дни мая показали, что некоторые банки уже начали пересматривать условия по ипотеке, отметили риелторы. Например, увеличивают первоначальный взнос.

— Если государство начинает ужесточать условия по ипотеке, то надо успевать брать сейчас. Думаю, тенденция роста цен на жилье останется, но не резкая, от 5 до 10% к концу года. Всё время говорят, что народ беднеет, доходы падают. Но все сбережения, даже последние деньги, люди стараются нести и вкладывать в квадратные метры. Это как бабушка приходит в магазин и покупает сначала «Вискас» для кошки, а потом еду для себя, — привел пример руководитель АН «Самолет плюс» в Челябинске Игорь Чернядьев. — Тем продавцам, кто сидел и ждал, когда цены еще подрастут, надо выставляться и продавать. Потому что серьезного роста покупательского спроса в ближайшее время мы не ожидаем.

Впрочем, в долгосрочной перспективе принимаемые ЦБ меры могут стимулировать устойчивость и прозрачность рынка. Это будет способствовать более предсказуемому поведению заемщиков и продавцов недвижимости, снижению рисков и более устойчивому рынку недвижимости в будущем, резюмировал финансовый аналитик BitRiver Владислав Антонов.

Напомним, с 25 апреля в России начали действовать поправки в закон об ипотечных каникулах. Мы разбирались, кто оказался в обновленном списке, как работают ипотечные каникулы и стоит ли ими пользоваться.