«Квартиры золотые получаются»: челябинским дольщикам «Академа» предложили повторно выкупить свое жилье

В микрорайоне, печально известном масштабной заморозкой строительства, казалось, наконец решен вопрос с обманутыми дольщиками, но два монолитных дома — угловые вставки на улице Братьев Кашириных № 46 стр. (перекресток с Молодогвардейцев) и на Университетской Набережной № 29 стр. (вблизи перекрестка с 40 лет Победы) — шесть лет стоят без движения. Покупатели отказались от неравнозначной замены, которую предлагала магнитогорская компания «Трест Магнитострой», пришедшая на смену обанкротившемуся «Гринфлайту». Люди не согласились менять квартиры в монолитном доме на панель и уезжать в «Белый хутор», а продолжали терпеливо ждать, когда же достроят их дома. Но недавно они получили уведомление о создании некоего жилищно-строительного кооператива (ЖСК), в котором дольщики станут заложниками: придется заплатить за уже купленные квартиры по новой — еще по 20 тысяч за квадратный метр. Разбираемся, как такое возможно, при чём здесь интересы разных бизнес-элит и почему люди боятся, что их заставят еще раз выложить крупные суммы.

Дольщица Анастасия Гордеева — мать-одиночка, воспитывает сына, тянет ипотеку, вдобавок платит за съемное жилье. Говорит, что покупала двухкомнатную квартиру в новом перспективном районе в 2014 году по 40 тысяч рублей за квадратный метр, а через год, в 2015-м, возле многоэтажки разобрали кран, стройку заморозили. С тех пор высотку даже не пытались завершить, и ей пришлось скитаться по арендованным квартирам. А тут еще потребовали доплату за жилье, возмущается Анастасия.

— В нашем доме [на Братьев Кашириных № 46 стр.] было юридическое лицо ООО «Проспект», компания владела большей частью квартир, а именно 130, — объяснила Анастасия. — То есть при голосовании на общих собраниях они обладали большинством голосов. В середине мая, никого не предупредив, провели собрание дольщиков в Магнитогорске! Там они решили создать кооператив, который вынуждает нас снова платить деньги за строительство дома, и проголосовали «за». Мы, имея меньше голосов (в нашем доме квартиры принадлежат 58 физическим лицам), ничего и не могли бы решить! Нам озвучили начальный взнос в размере 20 тысяч за квадратный метр. Это квартиры золотые получаются! Естественно, никто не располагает данными финансами сейчас, да и доверия ни к кому уже нет.

Как мы позже выяснили, ООО «Проспект» на сегодняшний день уже не имеет отношения к указанным квартирам, ими теперь владеет «Трест Магнитострой», но не спешит извещать об этом соседей.

Светлана Копытина в 2013 году купила на Братьев Кашириных, 46 стр. студию площадью 33 квадратных метра.

— Наши два дома «Магнитострой» отказался достраивать именно из-за «Проспекта», — считает Светлана. — Получается так, что «Проспект» владел большинством квартир, а «Магнитострой» должен был завершать объект. Лакницкий (учредитель и директор «Треста Магнитострой». — Прим. ред.) просто не захотел делиться прибылью. Я всё понимаю, у них там бизнес, но у нас это единственное жилье, мы все платим ипотеки.

Жильцы говорят, им предлагали обменять квартиры на жилье в «Белом хуторе» (Сосновский район) или на тот же «Академ», но не в монолитных, а в панельных домах (в них стоимость квадратного метра заметно ниже). И многие были не против, но банки отказывали: ипотечные квартиры находятся у них в залоге, менять условия сделки в кредитных договорах они попросту не соглашались.

— Например, со Сбербанком было очень сложно договориться, чтобы квартиру поменяли. Мне сразу сказали, что четыре месяца мы будем переоформлять залоговое имущество и в итоге получим отказ, — рассказала Светлана Копытина.

ЖСК, который сейчас пытаются создать на проблемных объектах в «Академе», — это особая форма объединения жителей, которые хотят самостоятельно достраивать жилье. Механизм довольно понятный: люди учреждают кооператив, принимают устав, собирают паевые взносы и на них завершают объект. После того как дом готов, у членов ЖСК появляется право собственности на недвижимость. В Челябинске практика пока не самая распространенная, признают специалисты.

— У нас сейчас в области в дострое находится один ЖСК — это ЖСК на Доватора (недострой на Доватора, 46. — Прим. ред.), — пояснил директор регионального фонда дольщиков Виталий Васильев. — Действительно есть такая законодательная форма, она имеет право на жизнь. Насколько она эффективна и насколько системно будет применяться, пока сложно сказать.

Главный минус в том, считают юристы, что ЖСК подчиняется в первую очередь своему уставу. А прописать там можно все что угодно: например, что после завершения дома пайщиков могут обязать за свой счет благоустроить территорию вокруг него или сделать размер членских взносов неподъемным. Кроме того, пайщик ЖСК не защищен государственными гарантиями от тех же самых рисков недостроя.

— То, что я вижу, похоже на борьбу лоббистов, в которой каждый отстаивает свои интересы, — рассказал эксперт в строительной отрасли Дмитрий Непомощев. — Все ведется вроде в правовом поле, но при этом еще и по понятиям. В текущей ситуации будет прав тот, у кого больше голосов и бюрократического опыта работы. Кооператив в данном случае — это новая форма собственности, это новая юридическая оболочка, которая позволит собственнику-монополисту единолично решать все вопросы. Жильцы в любом случае оказываются в заложниках.

Дольщики говорят, что об идее создать кооператив впервые заговорили в мае этого года, в аккурат перед тем, как Федеральный фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства должен вынести вердикт: назначить выплаты дольщикам и забрать дом на свой баланс.

— Сложилась такая ситуация: если нам фонд (Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. — Прим. ред.) назначит выплаты, то юридические лица по закону не смогут претендовать на компенсации, — пояснила Светлана. — За 130 квартир «Проспект» получил бы ноль, а объект целиком передали бы федеральному оператору по недвижимости «Дом.РФ». Вот кто-то быстро подсуетился, чтобы создать кооператив. Но в таком случае пусть сами скидываются и достраивают. Почему мы должны быть соинвесторами? У меня квартира стоила 1,3 миллиона рублей, а мне сейчас предлагают доплатить еще 600 тысяч, то есть еще почти половину стоимости.

Есть еще один неприятный юридический нюанс, пожаловались дольщики: банки вправе аннулировать их ипотечные договоры сразу после вступления в ЖСК.

— Я консультировалась с представителем банка, мне сказали: сейчас банк видит, что у них в залоге квартира, — объясняет дольщик Елена Малова. — А после вступления будет только пай. В таком случае банки обяжут [заемщиков] выплатить всю сумму кредита единоразово. Откуда взять такие деньги?

В «Магнитострое» поспешили успокоить, мол, дольщики всё не так поняли, доплату берут исключительно за ремонт, и то вносить сумму не обязательно.

— Никто никого не вынуждает, ничего не вымогает, — заверил начальник отдела реализации недвижимости и маркетинга компании Кирилл Кочкин. — Принято решение по домам 46 и 29 — достраивать дома через ЖСК, там все квартиры проданы, большая часть принадлежала ООО «Проспект», из части мы переселили дольщиков, она принадлежит «Тресту», но есть и физические лица. Конкурсный управляющий проводил собрание, там принимали решение на голосовании. У каждого дольщика по этому дому есть три варианта:

1) они могут продать собственность как залоговую за 60% от стоимости;

2) могут доплатить по 20 тысяч рублей и получить готовую квартиру с чистовой отделкой и со всем, что «Гринфлайт» в свое время обещал;

3) можно ничего не доплачивать, просто ждать свою квартиру, но они ее получат с предчистовой отделкой (оштукатуренные стены, стяжка пола, счетчики электричества, коммуникации будут проведены).

Каждый принимает решение, как хочет. В любом случае недострой будет достроен и все дольщики получат свои квартиры.

Выходит, что чистовой ремонт от застройщика «Магнитострой» оценил в 20 тысяч за квадратный метр, хотя в среднем отделка в таких домах обходится строительным компаниям в 2,5–3 тысячи рублей за квадрат. На вопрос, почему вдруг ремонт стал стоить 20 тысяч рублей, в «Магнитострое» признались: именно столько стоит завершение объектов.

— Была взята вся сумма на достройку 46-го и 29-го домов и поделена на количество квадратных метров, — добавил Кирилл Кочкин.

Сам директор и владелец компании «Трест Магнитострой» Олег Лакницкий объяснил 74.RU, что долгое время они вели переговоры с «Проспектом» о том, чтобы выкупить их квартиры, но договориться не могли, и буквально на днях пришли к консенсусу.

— В данный момент мы ведем переговоры с «Проспектом» о переуступке прав в нашу пользу. Как только мы закончим эту процедуру, начнем собирать у домов краны и приступать к строительству, — пообещал Лакницкий. — В течение года завершим объекты. Там нужно было согласование, чтобы «Проспект» продал нам свои «долевки». Сейчас вроде они приняли такое решение. До этого стройка была заморожена, потому что свободных квартир в домах не было, то есть не было доходности (для «Магнитостроя». — Прим. ред.). Когда «Проспект» не хотел продавать нам свои квартиры, вопрос по-другому стоял. Про 20 тысяч рублей за квадрат с жильцов — это говорил «Проспект», сейчас нет разговора про эти деньги. Пусть дольщики не переживают, я дострою дома.

Но прекращать процедуру создания ЖСК пока никто не торопится. Из протокола собрания дольщиков, на котором решили создать кооператив, следует: инициатором был конкурсный управляющий Андрей Кузьмин (его назначили еще в 2016 году в рамках процесса о банкротстве «Гринфлайта», когда инвестором на достройку замороженных домов зашел «Трест Магнитострой»). Сам Кузьмин начинал свою бизнес-карьеру, а потом и путь арбитражного управляющего именно в Магнитогорске. И теперь в качестве места проведения встречи и голосования дольщиков челябинского дома он также выбрал Магнитогорск. Почему, мы спросили у него самого.

— Там ЖСК создается, один из основных пайщиков вроде как сказал, что будет достраивать за свой счет, — заверил Кузьмин. — У меня в реестре требований кредиторов стоит «Проспект», в собрании о создании ЖСК принимал участие «Проспект». Никаких заявлений на право переуступки я не видел. Вся подробная информация у моих помощников.

Помощница конкурсного управляющего Лилия Латыпова нас также заверила, что «Проспект» не вышел из состава дольщиков 46-го и 29-го домов.

— На данный момент юридически, процессуально дольщиком является «Проспект», он основной дольщик, — рассказала Лилия. — Они состоят в реестре дольщиков. В арбитражном суде 3 июня заявление о передаче долевок не рассматривалось. Поэтому так долго и откладывалось строительство этих домов, потому что в приоритет ставились те объекты, где основная доля дольщиков — это физические лица. Тем физлицам, которые в этих домах, по максимуму предлагалась переуступка на другие дома. Кто принципиально хотел дождаться своих квартир, дождались создания кооператива, дом будет достроен. Условия про 20 тысяч за квадрат приняла инициативная группа кооператива, это были и условия застройщиков.

В ООО «Проспект» нам подтвердили переуступку квартир в двух недостроенных домах «Тресту Магнитострой». От более подробных комментариев в компании отказались, так как к данной недвижимости больше не имеют отношения.

Несмотря на прозвучавшее обещание Лакницкого достроить дома, дольщиков настораживает упорное желание создать ЖСК, люди опасаются, что кооператив станет для них новой кабалой.

— Мне кажется, вступление в кооператив — самоубийство, — высказалась дольщица Анастасия Гордеева. — Платить кооперативу ежемесячные взносы, я так понимаю, люди уже не в силах! И нет никакой гарантии, что кооператив достроит и не ликвидируется. Мы будем платить и за воздух! В сметах могут указываться любые суммы на то же благоустройство, достаточно получить счет от заинтересованного поставщика. То есть, к примеру, газон перед домом стоит 100 рублей за квадрат, а напишут 2000! И никто ничего не докажет! Большинство на голосовании решит покупать траву за 200 или за 2000. И большинство — это не мы!

В региональном правительстве заявили, что в курсе сложившейся ситуации, но как-то повлиять на нее не в силах.

— В Министерство строительства и инфраструктуры Челябинской области обращались граждане — участники долевого строительства по вопросу несогласия создания ЖСК, — прокомментировал заместитель губернатора Челябинской области Сергей Шаль. — Министерство не в праве препятствовать созданию участниками строительства ЖСК. Арбитражным судом назначено рассмотрение заявления о передаче в ЖСК прав на объект незавершенного строительства и земельный участок. В случае отказа арбитражного суда в передаче в ЖСК прав на объект незавершенного строительства и земельный участок восстановление прав граждан планируется в рамках Федерального закона № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с решением Наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства возможно путем выплаты компенсаций или завершении строительства объекта в течение трех лет.

В таком случае одна из действенных мер — обращаться в прокуратуру и идти в суды, считает юрист Константин Берсенев.

— Я бы оспаривал итоги голосования, — предложил он. — Считаю, что конкурсный управляющий не может выступать инициатором подобного собрания, потому что тут затрагиваются права и интересы жителей. Соответственно, созывать собрание для обсуждения таких серьезных вопросов должен один из жителей. Это повод оспорить принятые решения в суде. Кроме того, необходимо написать на управляющего жалобу в Росреестр. Но в любом случае собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Компания «Гринфлайт», аффилированная к бывшему губернатору Михаилу Юревичу (объявлен в розыск, предположительно находится в Лондоне), несколько лет назад была крупнейшим застройщиком в Челябинске. На возведение 28 многоквартирных домов общей стоимостью 15,8 миллиарда рублей привлекали деньги дольщиков. Всего было заключено более пяти тысяч договоров участия в долевом строительстве «Академ Riverside». Проблемы начались в конце 2015 года, когда выяснилось, что денег на достройку домов нет — из компании вывели 10 миллиардов рублей. Стройку по десяткам домов заморозили, началось следствие, по итогам которого суд приговорил бывшего директора «Гринфлайта» Сергея Мануйлова к двум с половиной годам в колонии общего режима. В конце 2020 года его выпустили на свободу досрочно. Чтобы избежать серьезных волнений от нескольких тысяч обманутых дольщиков, объекты и активы «Гринфлайта» передали «Тресту Магнитострой». Власти обещали решить проблему всех дольщиков микрорайона до конца 2019 года.