Квартиру с долгом не продать

За коммунальные долги можно будет потерять право продать квартиру. А подозреваемые в накоплении долгов управляющие компании могут лишиться возможности распоряжаться оплатой за ресурсы. Такие меры Минстрой планирует вынести на рассмотрение в Госдуму.

С должниками за коммуналку будут бороться «новыми» старыми методами: на сделки с недвижимостью наложат арест. Причем не исключено, что санкциям подвергнется вся недвижимость неплательщика, а не только «забытый» объект. Впрочем, эксперты не уверены, что, лишая должника дохода от продажи жилья, удастся скорее вытрясти плату. Да и не всегда население – главный виновник просрочек.

В Росстате посчитали, что задолженность физлиц за услуги ЖКХ в 2013 году приблизилась к 110 млрд. рублей. В 2012 году эта цифра была на уровне 104 миллиардов. Задолженность же юридических лиц, по оценкам экспертов, порядка 230 млрд рублей. Причем большая часть неплательщиков (около 6% населения) – «забывчивые» должники и владельцы инвестиционных квартир.

В Госдуме уже рассматриваются поправки в Жилищный кодекс, которые увеличивают ежедневные пени за просрочку оплаты с 1/300 до 1/170 ставки рефинансирования, если долг копится три и более месяца. Замминистра строительства и ЖКХ Андрей Чибис пояснил, что таким образом для должников увеличится «стоимость денег», с 8% до порядка 17% годовых. А это, надеются чиновники, повлияет на должников – их станет меньше, до 2% населения.

Но Минстрой готовит и новые меры в отношении должников. Неплательщикам могут запретить регистрировать сделки с недвижимостью. Сейчас этот метод прорабатывается и появится в осенних поправках ко второму чтению законопроекта, рассказал Чибис. Нужно решить, для каких объектов вводить запрет: только для тех, по которым долг подтвержден судом, или для всей собственности должника. Обсуждается также распространение эмбарго и на другие госуслуги, как то запрет на выдачу должникам водительских удостоверений, а также внесение данных о коммунальных долгах в кредитные истории, что ограничит доступ неплательщиков к услугам банков.

Тем не менее юристы не уверены, что предлагаемые меры правомочны. «Во-первых, любое наказание должно соотноситься и быть взаимозависимым с видом и характером нарушения, – считает руководитель департамента юридических услуг компании LA`consulting Нелли Жучкова. – За неплатежи по кредитам – испорченная кредитная история, за отсутствие знаний по ПДД – отсутствие водительского удостоверения и так далее. Здесь же отсутствует логическая связь между нарушением и наказанием, что несправедливо и снижает степень правовой защищенности граждан и влечет несоблюдение законности в целом».

Во-вторых, вводя такие санкции, государство, напротив, лишается весомого козыря, считают юристы. «Сегодня при купле-продаже недвижимости грамотный юрист обязательно посоветует покупателю получить информацию об уплате коммунальных платежей по объекту, – продолжает спикер. – За редким исключением покупатель согласиться принять на себя обязательства прежнего владельца по оплате долгов без уменьшения цены объекта. В большинстве же случаев при осуществлении сделки задолженность по коммунальным платежам отсутствует. Можно сказать, что заключение сделки с недвижимостью, в некоторой степени, способствует погашению долгов по коммунальным платежам. В такой ситуации обсуждаемый в законопроекте запрет на отчуждение объекта с долгами выглядит, по меньшей мере, странно. Запрет на отчуждение всех объектов недвижимости неплательщика также не решит кардинальным образом ситуацию с неплатежами, а может даже усугубить ее, так как исключается источник возможного дохода неплательщика, который он мог бы направить на погашение долга».

Впрочем, риелторы не скрывают, что случаев продажи квартир с «приданым» в виде долгов, немало. Нередко это становится проколом самих маклеров. «Описанные санкции будут правомочны, если в установленном порядке на объекты будет наложен арест, – рассказал партнер, руководитель практики «Энергетика и коммунальный комплекс» юридической компании «Гольцева, Данилевский и партнеры» Максим Ульрих. – Но арест может быть наложен на недвижимость только если сумма долга – четверть стоимости объекта».

«Если запреты на распоряжение недвижимостью станут досудебной практикой, то, считаю, это неверным, – отмечает юрист ООО «Дипломат – Live» Андрей Воробьев. – А судебная практика работает и сейчас. В целом инициатива Минстроя не несет ничего нового, кроме дополнительной популяризации меры».

Коммунальщики создают долг?

В Минстрое отмечают, что не всегда виновником задолженности ха коммуналку является население. Так, не исключено, что платежи не доходят до поставщиков ресурсов по вине управляющих компаний, которые задерживают деньги на своих счетах. В Институте энергетики и финансов посчитали, что большинство УК живут за счет этих средств: доля платежей за их собственные услуги – обслуживание жилфонда – лишь 6%, остальное – деньги, которые транзитом должны уходить поставщикам. При этом посредники-коммунальщики могут задерживать платежи на один-два месяца, прокручивая деньги на финансовых рынках. По мнению ряда экспертов, к таким методам часто прибегают фирмы-однодневки, которые после получения оплаты от жильцов выводят средства, затем ликвидируют действующую УК и создают на ее месте новую.

В пользу этой теории говорят цифры: более половины долга за 2013 год перед поставщиками тепла приходится на жилищные организации и УК, подсчитали в организации «Совет производителей энергии». По данным на 1 апреля текущего года, 41% задолженности перед «Газпром межрегионгазом» приходился на организации коммунального комплекса и электроэнергетиков.

В решении этой проблемы должны помочь прямые договоры с поставщиками, считают чиновники. И в Минстрое подтверждают, что такой вариант рассматривается. Но существует и другой: зачислять платежи на специальные номинальные счета УК, где они будут автоматически, без участия коммунальщиков, распределяться между поставщиками. Обсуждается и сокращение перечня неотключаемых потребителей (сейчас это, например, больницы, школы, Минобороны).

В то же время расщепление платежей, по мнению экспертов, снизит привлекательность бизнеса УК. И в этом случае лучше ввести обязательные банковские гарантии для платежей: тогда банк будет следить за своевременностью оплаты. «До введения всяких санкций против граждан требуется изменить существующую систему ЖКХ, в том числе сферу контроля платежей, поступающих от жильцов в управляющую компанию, а также соответствие стоимости качеству и объему предоставляемых услуг, – говорит Нелля Жучкова. – Отсутствие прозрачности в сфере услуг ЖКХ – хорошая почва для злоупотреблений со стороны управляющих компаний. На деле может оказаться, что львиная доля неплатежей приходится вовсе не на граждан-неплательщиков».

Однако челябинские коммунальщики настаивают, что им меньше всего выгодна роль посредников между потребителями и поставщиками ресурсов. «Местные УК уже давно не хотят быть звеном в этой цепи и собирать деньги с жильцов, – говорит пресс-секретарь компании «Ремжилзаказчик» Тимур Сафиуллин. – Долги населения оборачиваются убытками для нас. Именно поэтому уже большая часть компаний города, в числе которых все крупные компании, перешли на форму непосредственного управления домами. В жилфонде нашей компании, а это 600 домов, только 20 еще остаются управляемыми компанией, но мы убеждаем жильцов перейти на непосредственное управление».

Эксперты озадачились, не повлияют ли в этом случае санкции в отношении УК на роль компаний на коммунальном рынке.

«Согласно Жилищного кодекса в обязанности УК входит предоставление коммунальных услуг. Как правило, для этого необходимо закупать коммунальные ресурсы, – отмечает Максим Ульрих. – УК по сути собирают деньги с населения за коммунальные услуги, чтобы рассчитаться за энергию (тепло, воду и тому подобное). По действующему в настоящее время законодательству статус УК первичен по отношению к сбору платежей с точки зрения «причина–следствие». То есть если этот функционал у управляющих компаний убрать, они не перестанут быть управляющими компаниями».

А пока чиновники ищут управу на неплательщиков и коммунальщиков, высказываются и совсем категоричные мнения. Ряд экспертов уверены, что полностью избежать неплатежей не удастся, поэтому риск задолженности нужно заранее включать в тариф и адресно помогать льготникам.