С начала года рынок недвижимости преподнес сразу несколько громких новостей. На фоне снижения темпов строительства жилья в Челябинске цена «первички» и «вторички» практически сравнялась. Вкупе с известиями о том, что к осени процентные ставки по ипотеке могут вырасти, эти факты наводят экспертов на не слишком веселый вывод: цены на жилье в обозримом будущем пойдут вверх. Насколько реально сегодня стать новоселом, готовы ли банки сохранять лояльный подход к заемщикам, и почему новостройки могут стать дефицитом? Эти и другие вопросы обсуждались на круглом столе, организованном сайтами ChelFin.ru и DomChel.ru.
Успеть до дефицита
Несколько лет подряд Челябинск бил собственные рекорды по строительству жилья. Казалось бы, при таком раскладе цены должны были начать ползти вниз или хотя бы ощутимо замедлить темпы роста. Но уже весной этого года стало понятно: челябинские застройщики вряд ли осилят миллион квадратных метров жилья к декабрю. Некоторые из них даже говорят о скором дефиците предложений квартир в новостройках.
Первичные метры экономкласса в первом полугодии 2014 года расходились как горячие пирожки. Ажиотажный спрос подстегнул нестабильный курс рубля. Владельцы сбережений снимали свои деньги и отправлялись за покупкой квадратных метров. Пока что именно ликвидная недвижимость показывает себя как один из самых надежных инструментов инвестирования и сохранения накоплений. Не удивительно, что сейчас выбор по предложениям в новостройках весьма поскромнел.
В этой ситуации первичный рынок начал диктовать цену владельцам вторичного жилья. Как заметил президент регионального отделения Российской гильдии риэлторов «Южный Урал» Валентин Корытный, средняя цена нового квадратного метра массовой застройки составила в мае 43,3 тыс.руб., тогда как цены на вторичке оказались на уровне 43 тыс. руб. «Рынок стоит на пороге нового витка, – убежден эксперт. – Цены пока стагнируют, но дефицит денег уже очевиден. На некоторые объекты – причем совсем недешевые, под 60 тыс. руб./кв. м – покупатели занимали очереди в офисах застройщиков даже с ночи. Это говорит о том, что у населения на руках есть много наличных средств. Процентная ставка по ипотеке тоже не заставит себя долго ждать. Цена на жилье будет расти однозначно. А вот на сколько – это вопрос».
Лето традиционно считается низким деловым сезоном, однако есть все основания полагать, что и застройщикам, и риелторам работы до осени хватит. Тем более что некоторые застройщики пока еще держат цену, а иногда даже готовы предложить специальный прайс. «При средней стоимости квадратного метра 55 тыс.руб. в сегменте комфорт-класса мы реализуем квартиры в «Белом хуторе» без отделки за 41 тыс.руб./кв., – уточнила гендиректор ООО АН «ЮУ КЖСИ» Мария Дементьева. – Квартиры с улучшенной отделкой продаются в «Белом хуторе» по цене 44 тыс. руб. за «квадрат».
В Челябинске и ближайшем пригороде 121 дом (956 тыс. кв. м) находится в стадии готовности более 30%.
Масла в огонь строительного дефицита подливает закон об обязательном страховании ответственности застройщиков. Без его соблюдения строитель не сможет продавать квартиры по договорам долевого участия. По словам гендиректора СРО «Союз строительных компаний Южного Урала и Сибири» Юрия Десяткова, идея хороша: у дольщиков появляется больше гарантий, что их дом будет достроен. Но закон вступил в силу с 1 февраля 2014 года, а строительные компании до сих пор не поняли, как с ним работать. «Пока все плачевно, – резюмировал Юрий Десятков. – В единственное общество взаимного страхования со всей России пока вступили только около 150 компаний. Банковских гарантий еще тоже нет, а страхование на коммерческой основе осуществляют только две страховых компании». Более ощутимыми последствия принятия этого закона станут, вероятнее всего, ближе к концу года, когда застройщики отчитаются по итогам строительного сезона.
Ипотека: можно не копить?
Одной из самых основных сложностей для желающих взять ипотеку был и остается первоначальный взнос. Идеально, если удалось накопить 20-30% от стоимости квартиры, но это под силу немногим. Особенно если речь идет о семьях с несовершеннолетними детьми и скромным общим доходом.
Однако шансы взять ипотеку без первоначального взноса все же есть. По словам директора сети операционных офисов Запсибкомбанка в Челябинске Ильдара Кагирова, ипотека от Запсибкомбанка по-прежнему доступна, даже если у заемщика нет собственных накоплений. «Нашим клиентам не нужно копить – для жителей Челябинска в Запсибкомбанке действует специальная программа ипотечного кредитования – без первоначального взноса, – уточнил эксперт. – Мы понимаем, что сегодня с учетом роста цен на недвижимость покупка собственного жилья, особенно для молодых, является труднодоступной. Поэтому Запсибкомбанк при формировании своего кредитного предложения старается ориентироваться не только на рыночную ситуацию, но и на ожидания своих клиентов: возможность приобрести жилье без первоначального взноса, выгодные процентные ставки, удобное обслуживание кредита».
Ипотечные предложения данного банка распространяются как на вторичное жилье, так и на покупку квартиры с помощью долевого строительства, а также на приобретение земельного участка и строительство собственного дома. В числе партнеров банка числятся многие крупные застройщики Челябинска, а также компании, входящие в Региональную гильдию риэлторов «Южный Урал». Это тоже позволяет сократить расход времени и денег на покупку недвижимости в ипотеку.
В 1 квартале 2014 года ставки по ипотечным кредитам снизились на 0,7 п.п. до 12,4% годовых в рублях. Размер ставок колеблется в разных банках от 10,0 до 15,5%.
Управляющий директор СИЖК Алла Курбанова соглашается с тем, что отсутствие первоначального взноса или невысокий семейный доход – еще не повод отказываться от новоселья. «Практика показывает, что самые дисциплинированные заемщики – это как раз-таки представители бюджетной сферы. Ориентируясь на них, а также на молодые и многодетные семьи, мы разработали программы, формирующие первоначальный взнос по ипотечному кредиту, – поясняет Алла Курбанова. – Сегодня у заемщиков есть возможность выбрать из двух десятков видов программ для разных категорий покупателей».
Дорогие метры
Будут ли застройщики поднимать цены? Игроки рынка не скрывают: будут. Спрос на жилье по-прежнему высок, а значит, откладывать покупку своего жилья попросту невыгодно. Примечательно, что, кроме известных спальных районов Челябинска, покупатели начали активно изучать и приобретать жилье в ближайшем пригороде. Наглядным подтверждением тому стали продажи в загородном квартале «Белый хутор».
«Еще во время реализации объектов в 50-м микрорайоне «Паркового» мы увидели, что спрос на жилье экономкласса превышает предложение, покупатели занимали очередь даже до начала рабочего дня агентства, – вспоминает генеральный директор ООО АН «ЮУ КЖСИ» Мария Дементьева. – Более дорогое жилье, такое, как в «Белом хуторе», конечно, тоже вызывает интерес: спрос остается с начала продаж стабильно высоким. Люди беспокоятся о завтрашнем дне и вкладывают сбережения в недвижимость, – уточняет спикер. – Не исключаю, что в недалеком будущем застройщик пересмотрит прайсы. В 2014 году планировалась сдача миллиона квадратных метров жилья, но в итоге был утвержден объем 680 000 «квадратов». Объем ввода жилья снижается, а спрос на жилье по-прежнему высок».
Хотя цены на жилье в Челябинске для большинства местного населения еще высоки, мы по-прежнему остаемся городом-миллионником с самым дешевым квадратным метром. Цены на недвижимость вызывают повышенный интерес среди покупателей из соседних регионов, в том числе Тюменской, Свердловской областей, ХМАО, ЯНАО, Казахстана и так далее.
Ставки: тренд на снижение исчерпан
В апреле рейтинговое агентство Moody’s сообщило о том, что после повышения ключевой ставки Центробанком через 2-3 месяца банки вынуждены будут пойти по тому же пути. Так, в начале марта ЦБ поднял ставку до 7%, а уже 25 апреля – до 7,5. О росте процентных ставок в апреле говорил и президент Сбербанка Герман Греф, а крупные игроки ипотечного рынка – ВТБ24, Банк Москвы, Газпромбанк и другие – с марта подняли ставки от 0,4 до 1%.
Управляющий директор по ипотеке РОО «Челябинский» ВТБ24 Ольга Щербакова уверена: тренд к снижению ставок по ипотеке исчерпал себя. Тем не менее, пока еще заемщики не сбавляют своего интереса к ипотечным программам. «Ипотека – наименее рискованный продукт во всей розничной линейке. Она стала единственным продуктом, по которому в 2013 году просрочка сократилась как в относительном, так и в абсолютном выражении. На фоне роста цен на жилье южноуральцы без опаски берут ипотеку. Падение рубля в начале года подтолкнуло многих клиентов «овеществить» накопленные сбережения, вложить их в стабильные активы – жилье. Не удивительно, что в I квартале 2014 года банком было выдано на 46% больше по ипотечных кредитов, чем за аналогичный период прошлого года», – уточняет Ольга Щербакова.
С начала 2014 года ВТБ24 дважды менял условия по ипотеке. В январе ВТБ24 ввел новые ставки по ипотеке, размер которых не зависит ни от срока кредита, ни от первоначального взноса. В итоге уровень ставок снизился на 1 п.п. В марте после известных событий вокруг Украины, а также повышения ключевой ставки, ВТБ24 повысил ставки по ипотечным программам на 0,4 п.п.
«В ближайшем будущем ставки по ипотеке будут либо такими же, либо незначительно вырастут в пределах 0,5 п.п. Однако эти условия будут в любом случае лучше, чем были в конце 2013 года, – поделилась прогнозами Ольга Щербакова. – Кроме того, будет развиваться неценовая конкуренция, что сделает предложение для конечного потребителя лучше».
«На рынке ипотечного кредитования на сегодняшний день наблюдается тенденция к повышению ставок, это видно из регулярного мониторинга изменений на рынке. Поэтому, всем, кто задумывался о решении квартирного вопроса, советую не откладывать его на завтра», – резюмирует директор сети операционных офисов Запсибкомбанка в г. Челябинск Ильдар Кагиров.
На правах рекламы.
