Дольщики: без квартир и денег

Пока одни челябинские дольщики справляют новоселье, другие продолжают ждать у моря погоды. До сих пор в регионе остается 230 обманутых дольщиков. Как им отстоять свою недвижимость, есть ли шанс взыскать потраченные средства у нечистоплотных строителей и можно ли призвать их к ответу, выяснял сайт DomChel.ru.

Ложка дегтя

«По сравнению с другими регионами, я считаю, в Челябинской области более благоприятная обстановка по обманутым дольщикам, – рассказал первый замминистра строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства области Сергей Сихарулидзе. – Сегодня в области пять проблемных объектов, из них три будут введены в этом году: возле магазина «Школьник» по улице Сони Кривой, в Копейске по проспекту Славы, будет решена проблема по пристрою к дому по Каслинской, 99а . В последнем квартале 2014 года планируется также достроить еще один дом в Копейске по улице Коммунистической. Его ждут 68 дольщиков».

Этим людям повезло, их объекты будут достроены. Но в области есть и те, кому вряд ли удастся помочь. По данным замминистра, для 230 обманутых дольщиков объектов не существует. Это те, кто потерял квартиры в ходе двойных продаж и иного мошенничества.

Помимо обманутых дольщиков в регионе есть и другая категория лишившихся жилья не по своей воле. «Пострадавших по уголовным делам тоже немало, – продолжает Сергей Сихарулидзе. – С ними мы вообще не очень понимаем, как себя вести, потому что существует нанесенный ущерб, он по судебным искам взыскан с мошенников, только с них взять нечего. Мы работаем с пострадавшими, но пока относить их к категории обманутых дольщиков не можем, потому что действующее законодательство этого не позволяет».

К таким несчастным относятся пайщики ЖСК «Дом». Это, по словам чиновников, самая многочисленная группа людей, оставленных без жилья путем преступных махинаций. «Мы наконец нашли земельный участок для строительства дома для обманутых пайщиков этой категории. Думаю, в 2014 году он будет введен в эксплуатацию, – сообщил замминистра. – Максимальное количество лиц этой категории будут удовлетворены компенсацией в виде квадратных метров. К сожалению, это не стопроцентное возмещение ущерба. Мы предлагаем гражданам компенсацию в размере 80 процентов от оплаченных метров». Также, по словам чиновника, ведется работа и по решению судьбы пайщиков дома по Цвиллинга. Там пострадали 146 человек.

Дом без застройщика

Однако и сегодня в области есть спорные недострои. «Наш дом должен был быть сдан в 2011 году, – рассказывает челябинка Татьяна, ставшая пайщиком в доме по улице Молодогвардейцев, между многоэтажками под номерами 38 и 40. – В результате просрочек мы заплатили гораздо больше планируемой суммы. И полуторка в 46 квадратов обошлась нам в 2,5 миллиона».

Татьяна вспоминает, какими обещаниями кормил их застройщик – ООО «Урал-Строитель». Монолитно-каркасная 16-этажка должна была стать украшением города. А жильцам сулили повышенный комфорт, интересное планировочное решение и панорамный вид из окна. И все бы ничего, если бы не одно но: хотя дом наконец сдан, нарушений проектирования и обязательств там хоть отбавляй. «Начнем с того, что я покупала квартиру в 47 квадратов, но в результате получилась полуторка на квадратный метр меньше, – продолжает Татьяна. – И заплатила я за этот квадрат не 46 тысяч рублей, как прописано в договоре, а на полторы тысячи больше. Есть вопрос и по остеклению. Оно, по условиям договора, входило в стоимость квартиры. Мы заплатили за окна 220 тысяч рублей. Но на деле сейчас окна где-то есть, где-то – нет, те, что есть, – без ручек, про балконы я уж не говорю. И окна ужасного качества, все придется переделывать за свой счет. Другая проблема – двери. Строителям не дали ключи от квартир, и они просто их выломали. Сейчас любой может зайти в какую угодно квартиру. Помимо этого везде торчат провода, обсыпаются стены. И это все за 2,5 млн рублей! Естественно, о выплатах неустоек даже речи не идет».

Но Татьяне еще повезло. Ей удалось получить акт приема квартиры из рук сотрудников УК «Квартал», взявшейся было обслуживать дом. Однако, по словам женщины, акты получили далеко не все. «Возможно, эти люди не до конца заплатили за остекление, потому что деньги на это застройщик просто выбивал, – предположила Татьяна. – Но спросить уже не с кого – застройщика больше не существует».

Мы попытались выяснить в УК, как обстоят дела с остальными дольщиками. «Я ничего вам не скажу, у меня нет данных, – сообщила по телефону менеджер Елена, выдававшая акты жителям. – Не получили акты те, кто не пришел за ними до 9 августа. Объявление об этом висело на подъездной двери, не явившиеся виноваты сами. Если кому-то нужны акты, пусть они обратятся ко мне. У меня сейчас на руках также приборы учета и ключи от некоторых квартир». В УК предположили, что без актов могли остаться и покупатели арестованных квартир. А за более подробной информацией посоветовали обратиться к застройщику – в ООО «СМУ-29». Правда, напомнили, что компании больше нет.

«Оздоровить» бизнес за счет дольщиков

Отметим, что ООО «СМУ-29» не всегда строило этот дом. Компания появилась после того, как распался главный застройщик – ООО «Урал-строитель». Взамен появились то самое «СМУ-29» и ООО «Строительная компания Урал-Строитель».

На одном из городских форумов обманутые дольщики рассказывают, что все началось в посткризисный 2009 год, когда директор компании-застройщика Илья Питкин подал заявление в Арбитражный суд области о признании его предприятия банкротом. Возникшая затем компания «СК Урал-Строитель» должна была достроить дом на пересечении улиц Братьев Кашириных и Каслинской. Но этого не произошло. Этой строительной компании тоже не стало.

Ситуацию с недостроем прокомментировал Сергей Сихарулидзе. «Очень сложный дом, по нему ведутся разбирательства, возбуждены уголовные дела в отношении пока неопределенного круга лиц, – сообщил чиновник. – На последнем совещании с застройщиком в общем-то нашли технологию решения вопроса о завершении строительства, которое планируется во втором квартале 2014 года. И инвестор, который был у нас на встрече, сказал, что можно завершить дом к этому сроку. Мы немного сомневались, потому что не видели графика выхода на объект, но надеюсь, что скоро мы увидим этот дом не то чтобы достроенным, но активно строящимся».

Кстати, сейчас бывший директор ООО «Урал-строитель» Илья Питкин находится в СИЗО. Экс-руководитель помещен под стражу сроком на два месяца по подозрению в мошенничестве в особо крупных размерах. В деле фигурирует дом по адресу Братьев Кашириных – Каслинская, 32/33. Следствием установлено, что расходы на строительство объекта были завышены более чем на 180 млн рублей, в итоге квартиры в доме продавались по необоснованно высокой цене. Отметим, что месяц назад Питкин уже был осужден за аферу с дольщицей, квартира которой была продана дважды. В мае суд приговорил его к четырем годам лишения свободы со штрафом в один миллион рублей. Однако приговор был обжалован и в законную силу так и не вступил. Теперь же, если суд утвердит вынесенный ранее приговор, срок наказания может увеличиться вдвое.

Дольщик, знай свои права!

Чтобы не быть обманутым, юристы советуют дольщикам внимательно изучать документы. «Необходимо понять, какого вида договор. Это может быть договор инвестирования или же договор участия в долевом строительстве (в обязательном порядке регистрируется в Росреестре), – комментирует руководитель по работе с долевым строительством и проблемной задолженностью ООО «Аксиома» Иван Осокин. – В документе должен быть указан срок, к которому застройщик обязан сдать объект долевого строительства. Если срок нарушен, дольщик вправе самостоятельно запустить процедуру банкротства застройщика и требовать возмещения денежных средств в судебном порядке. В практике же зачастую выясняется, что у застройщика нет имущества, за счет которого возможно удовлетворение финансовых требований дольщиков, за исключением самого объекта строительства. В этом случае зачастую только 25% вырученных от продажи незавершенного строительством объекта будут идти на погашение требований дольщиков».

Если же стало известно, что застройщик уже в стадии банкротства, необходимо выяснить, по чьей инициативе была запущена данная процедура. Эта информация открыта, и ее можно найти на сайте Арбитражного суда в разделе «Картотека арбитражных дел». «В этом случае необходимо срочно участвовать в первом собрании кредиторов, потому как на нем решаются основные вопросы о дальнейшем распределении денежных средств от реализации имущества недобросовестного застройщика и иные важные вопросы, – отметил эксперт. – При этом важно понимать, что просто так принять участие в собрании не удастся. Первым шагом к этому должен стать судебный иск о расторжении договора и взыскании денежных средств с процентами, и лишь после этого вы можете зайти в процесс по банкротству».

В «Аксиоме» напомнили, что в текущем году вступили важные поправки в закон о долевом строительстве, которые также позволяют определить, имеет ли застройщик необходимую страховку на случай несостоятельности. В частности, застройщик должен наряду с залогом выбрать один из двух способов обеспечения исполнения своих обязательств: поручительство банка или страхование гражданской ответственности. К указанному банку, в свою очередь, теперь предъявляется ряд дополнительных требований. Кроме того, застройщик должен застраховать свою ответственность до государственной регистрации договора с первым дольщиком.

Согласно закону, страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения дольщикам. Данный факт должен подтверждаться решением суда. Помимо закона, поправки были внесены и в другие нормативные правовые акты. Так, установлены особенности создания общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, уточнена очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве застройщика, скорректирован перечень документов, предоставляемых при регистрации договора участия в долевом строительстве.