У каждой квартиры на вторичном рынке жилья своя история. Чаще всего длинная и запутанная, с бесконечным списком бывших владельцев. И если внимательно ее не изучить, можно оказаться в числе невезучих покупателей. О том, как свести риски при покупке квартиры на вторичном рынке к минимуму и о самых интересных случаях обмана рассказывает исполняющая обязанности руководителя юридической службы ГП «Компаньон» Анна Палажук.
– Анна, насколько остра в наше время проблема приобретения жилья у мошенников?
– Официальной статистики о проценте расторгаемых сделок купли-продажи в Челябинске не найти. По данным Росреестра РФ, в стране ежегодно успешно оспариваются два процента сделок. По каждой десятой из них возбуждается уголовное дело. У страховых компаний свои данные. К примеру, юристы Страхового дома ВСК уверены: примерно в 40 процентов случаев обнаруживаются обстоятельства, которые в дальнейшем способны повлечь наступление страхового случая. В нашу же компанию информация о рискованных сделках – уже прошедших или не состоявшихся – попадает почти каждый день.
– Как же обезопасить себя, выбирая квартиру своей мечты?
– Пожалуй, понятнее всего это сделать, прочитав несколько историй, произошедших в нашей компании.
О том, как важно проверять действительность паспортов и документов на объект
Совсем недавно к нам обратилась семейная пара. Жители Башкирии намеревались купить квартиру для своей дочери-студентки. Подходящий вариант риелтор подобрал быстро, документы успешно прошли нашу юридическую экспертизу. Однако при проверке действительности паспорта покупателя выяснилось, что по данным ФМС женщина числится умершей. Казалось бы, банальный сбой в базе данных, но подобная ошибка влечет за собой отказ в государственной регистрации. Покупку пришлось отложить до устранения ошибки. По народной примете, нашу клиентку ждет долгая жизнь!
О продаже жилья по доверенности
На наш взгляд, это самые рискованные сделки со множеством разнообразных рисков. Например, мы подобрали квартиру для нашего клиента. Ее продавала по доверенности «сестра собственника», проживающего в другом городе, ужасно занятого человека. После долгих разыскных мероприятий нам удалось добыть его номер телефона. Оказалось, выдавая доверенность на продажу своей «сестре», собственник получил от нее определенную сумму, но вскоре решил, что денег ему выплачено недостаточно. С тех пор, как он отменил доверенность, сообщил об этом «сестре» и между ними возник конфликт, на тот момент прошла неделя. Семейная ссора могла стоить очень дорого покупателю квартиры…
А бывает и такое: риелтору другого агентства была выдана доверенность на продажу квартиры, в которой указан номер счета, на который следовало перечислить деньги. А собственник-доверитель этого жилья оказался в розыске. Наша компания от сделки, естественно, отказалась. А внесенный аванс пришлось возвращать, как говорится, с боем.
О делах семейных
Хочется рассказать и о примере выплаты страхового возмещения Страховым домом ВСК. Продавец подделал справку ЖСК о выплаченном пае, хотя в кооперативе не состоял, и согласие бывшей супруги на отчуждение квартиры. После того, как сделка состоялась, бывшая жена подала иск к страхователю. Этот иск суд удовлетворил и признал договор недействительным. Соответственно, новый владелец квартиры утратил на нее право собственности. В итоге Страховой дом ВСК в сентябре прошлого года в качестве возмещения ущерба в результате утери права собственности выплатил ОАО КБ «Москоммерцбанк» 11,4 млн рублей.
А однажды за услугой по продаже квартиры к нам обратилась женщина, которая была в разводе два года. Ее бывший муж за это время уже успел снова жениться. Квартиру покупали совместно в период брака. Мужчина был искренне уверен, что оставил квартиру бывшей семье, он ни на что не претендовал. Нашим юристам стоило большого труда уговорить его выдать нотариальное согласие на отчуждение. Важно помнить, что слова и намерения, не оформленные юридически, в случае необходимости, в суде не помогут, а развитие дальнейших событий не всегда предсказуемо.
И немного о налогах
В нашей компании продавалась квартира, которой собственник владел меньше трех лет, а потому был обязан уплатить налог. Он выставил условие: в договоре указать сумму сделки в миллион рублей. Мы опустим здесь рассуждения о гражданской ответственности и прочем: к сожалению, эта ситуация очень распространена. Человеку срочно требовались деньги, и ничего объяснять он не хотел. Не удивительно, что разумные покупатели от такой сделки отказывались. Ситуация накалялась. Мы потратили немало времени и сил, прежде чем выяснилось, что наш клиент запланировал приобрести другую квартиру. Мы разъяснили ему, что действительно ему придется выплатить налог с продажи, но при этом после покупки новой квартиры он получит имущественный вычет. То есть, в реальности, своих денег он не потеряет.
Кстати, специалисты АН «Компаньон» могут помочь при заполнении и подаче налоговых деклараций – у нас есть такая услуга. А в других подобных случаях мы рекомендуем нашим клиентам страхование титула на полную стоимость, уплаченную продавцу жилья, а не только на указанную в договоре купли-продажи сумму.
– Анна, так понимаю, что сейчас вы привели лишь самые распространенные случаи из собственной практики. А на какие ситуации посоветуете обращать внимание еще?
– Нередко при покупке нового жилья случаются проблемы из-за того, что на эту жилплощадь претендуют несовершеннолетние дети, собственники, злоупотребляющие алкоголем и состоящие на учете в психоневрологическом диспансере, пожилые люди. Подводных камней множество, и рассказывать обо всех нюансах достаточно долго.
– Что «Компаньон» делает для клиентов, чтобы защитить их интересы при приобретении новой жилплощади?
– Во-первых, мы обязательно проверяем предлагаемый к покупке объект. Этот пункт у нас и в договоре с клиентом прописан. На проверку необходимо минимум 10 дней. За это время мы прослеживаем историю квартиры, выявляем возможные риски и принимаем меры для их устранения. В итоге еще до сделки мы выдаем юридическое заключение, в котором указаны все действия наших юристов и описана история предыдущих сделок. К нему же мы прилагаем документы, предоставленные и полученные дополнительно. Мы ставим клиента в известность о всех возможных рисках и даем ему письменные рекомендации. В некоторых случаях выдаем собственную гарантию чистоты сделки, подписываем договор предоставления гарантий и несем финансовую ответственность. А в случаях, когда риски минимальны, но возможны, мы предлагаем клиенту титульное страхование.
Итак, мы со всей ответственностью заявляем, что при грамотном подходе можно быть уверенным в столь важной покупке! Каждому, кто приобрел квартиру с помощью агентства недвижимости «Компаньон», мы дарим страхование титула у наших партнеров – Страхового дома ВСК. Акция действует с 1 апреля по 1 сентября текущего года.
Если у вас возникли вопросы, Анна Палажук готова помочь вам по тел.: 247-41-41 (доб. 378), +7-912-477-78-00.
Юристы АН «Компаньон» ждут вас на консультацию по адресу:
Челябинск, ул. Энгельса, 44в:
тел.: 777-77-77;
в субботу и воскресенье с 11 до 16 часов.
Советы по всем вопросам права бесплатны.
На правах рекламы.
