Квартирный «развод» на 7,5 миллионов

Если вы приобрели квартиру и имеете на руках «зеленку», не спешите радоваться. Как показывает практика, даже при наличии всех необходимых для сделки документов есть риск остаться без квадратных метров и уплаченных продавцу денег. Подтверждение тому – история челябинца Андрея*, который пытается отсудить свое право на законно купленную недвижимость.

Нокаут от лучшего друга

Андрей с Русланом дружили давно. В прошлом – масса событий, радостных и печальных, которые друзья переживали вместе. Однажды Руслан попросил о помощи: вопрос в прямом смысле стоял о жизни и смерти. Друг объяснил, что у него обнаружили рак крови. На операцию в Москве и дорогостоящее лечение нужна крупная сумма. Руслан тут же предложил вариант: «Купи мою «трешку» в центре Челябинска, а деньги я тебе потом верну. В крайнем случае, у тебя ведь квартира останется в собственности – продашь, если что». На том и порешили.

Квартиру Андрей выкупил у друга за 7,5 миллионов рублей, для чего взял ипотеку на 15 лет с ежемесячными выплатами в 75 тысяч рублей. Руслан же получил часть денег наличными при свидетелях в банке в качестве первоначального взноса по договору ипотеки. Другую часть покупатель отдал на квартире, взяв с продавца расписку о получении денег. Еще около 500 тысяч рублей Андрей перечислил Руслану на его расчетный счет – причем в виде дружеской помощи. В регпалате, как положено, оформили «зеленку». Казалось бы, на этом история должна была благополучно завершиться. Но дальнейшее развитие событий достойно едва ли не детективного фильма.

Из сочувствия к другу и его нелегкой жизненной ситуации Андрей не торопил Руслана с переездом. Но через какое-то время Руслан появился в Челябинске с ровным южным загаром. «Мне тогда знакомый врач сказал: если у человека лейкемия, то при лечении такое количество солнечных лучей – просто смерть, – рассказывает Андрей. – Начал выяснять: речи об операции и лечении, похоже, вообще не шло. Я плачу за ипотеку, он живет теперь уже в моей квартире, а деньги куда-то спускает, и явно не на лекарства! Сейчас-то я вижу, что меня на самом деле "разводили"».

Долгое время содержать купленную квартиру у Андрея в планах не было: в жилье он не нуждался, растягивать ипотечный долг на 15 лет тоже не хотелось. Руслан довольно спокойно воспринял новость о желании хозяина продать «трешку». Но как только на пороге появились потенциальные покупатели, экс-владелец тут же заявил: новый хозяин не рассчитался за купленную квартиру, поэтому он, Руслан, продавать квартиру не даст, а сделку купли-продажи аннулирует.

Судебные тяжбы

После таких заявлений Андрей решил добиваться выселения теперь уже бывшего друга через суд. Однако почти сразу в суде и в ОБЭП появилось заявление от Руслана: он обвинял Андрея в мошенничестве и требовал аннулировать сделку, поскольку не получил денег за проданную квартиру.

Андрей не сомневался, что суд будет на его стороне: часть денег отдавалась в банке, часть – под расписку, да и документы на право собственности тоже в порядке. «Но самое смешное началось как раз в суде Советского района, – говорит Андрей. – Суд не поверил всем моим доказательствам и заявил, что расписка якобы носит формальный характер. Уже прошло семь судебных заседаний. Я же поставлен в нелепую ситуацию: будучи законным владельцем, обязан доказывать свое право собственности на квартиру. А голословным обвинениям Руслана в том, что я не отдал ему деньги, суд верит легко!».

Таким образом, Андрей, попытавшись выручить из беды лучшего друга, сегодня рискует остаться без квартиры и с серьезным ипотечным долгом. У него осталось к суду еще много пока неразрешенных вопросов. По словам юристов, в этой истории еще есть шанс на happy end для героя. Однако эксперты говорят: в кризис количество афер и всевозможных случаев мошенничества на рынке недвижимости вырастает в разы. И здесь как нельзя лучше подходит правило: лучше перестраховаться, чем, сэкономив на контроле юридической чистоты сделки, потерять все.

Мы попросили экспертов сайта прокомментировать ситуацию и рассказать, как не попасться на удочку мошенников.

Руководитель компании «Общественный защитник» Вадим Шурупов: «В данной ситуации ошибка была совершена на этапе передачи денег. Часть средств продавец получил наличными деньгами в присутствии свидетелей в банке в качестве первоначального взноса по договору ипотеки, затем – еще некоторую сумму при таких же обстоятельствах. Однако основную сумму денег за квартиру покупатель отдал продавцу наличными на его квартире. Обе стороны действовали в соответствии со ст. 10 ГК РФ, ч. 1 и 3, то есть разумно и добровольно. Очень странно, что суд не признает такое доказательство факта передачи денег, как расписка продавца. Расписка в соответствии с тем же Гражданским кодексом является неоспоримым подтверждением факта получения продавцом денег.

Шансы оспорить в кассационном порядке решение суда довольно высоки. Но все же во избежание подобных неприятностей я бы рекомендовал рассчитываться с продавцом только с помощью перечисления средств на его расчетный счет. Если же деньги отдаются «на руки» наличными, то самый безопасный вариант здесь – привлечь нотариуса. При нынешней экономической ситуации случаи мошенничества только участятся. Поэтому не стоит также оформлять доверенность на квартиру, даже родственникам. В крайнем случае, этот документ лучше оформить на проверенное и надежное агентство недвижимости, чтобы потом не остаться без жилья и без денег».

Руководитель департамента АН «Компаньон» Наталья Коркина: «Мы в своей практике не слишком часто сталкиваемся с судебными прецедентами, касающимися оспаривания права собственности на квартиру, поскольку перед подписанием договоров купли-продажи проверяем историю как объекта недвижимости, так и участников сделки. Однако подобные истории в практике все же имеются, причем в них бывают замешаны весьма известные и влиятельные лица. Так что попасть впросак может каждый, вне зависимости от его финансового положения.

Чаще всего повышенные риски бывают в сделках, где фигурируют несовершеннолетние дети, пожилые собственники, имеющие долю в продаваемом жилье, недееспособные граждане. Был случай, когда долю престарелого собственника дети продали без согласия органа опеки и попечительства (по закону это согласие не является обязательным). А потом пожилой человек сказал, что не до конца понял сути сделки и начал ее оспаривать. Так что в подобных ситуациях мы подстраховываемся – предлагаем выделить пожилому человеку собственность в другом месте или оформить ему регистрацию с правом проживания, чтобы он не остался на улице. Особую осторожность нужно проявлять и в сделках с наследуемой недвижимостью.

Отдельный разговор – доверенность. Обязательно нужно проверять, кто, кому, на каком основании ее выдал, а также уточнять все полномочия, дату выдачи и срок действия доверенности. Нужно помнить, что сделка может рассыпаться на любом этапе. Внимательность нужна во всем. Например, может оказаться, что паспорт одного из участников сделки официально в соответствующих ведомствах не числится.

Если человек прибегает к услугам агентства недвижимости, то гарантией для него может стать застрахованная ответственность компании. Есть также практика выдачи гарантийных сертификатов. В случае судебных разбирательств агент бесплатно представляет интересы клиента в суде. Ну а если сделка будет аннулирована, то клиент получит деньги в размере стоимости квартиры».

* Имена героев истории изменены