«Это неблагодарная инвестиция»: почему напротив Арт-сквера в Челябинске забросили новое здание

На улице Труда, 79 в историческом центре Челябинска пустует новое здание — двухэтажка песочного цвета с панорамными окнами. По документам, дом рядом с набережной сдан в эксплуатацию еще в 2020 году, однако использовать его в таком виде собственник не намерен: по задумке владельца, здание должно было быть 12-этажным, сейчас же проект попросту нерентабелен, заявляет он. Внутри планировали сделать либо офисы, либо гостиницу. Однако в итоге двухэтажка простаивает, объект заморозили до лучших времен. Разбираемся, почему дом оказался в подвешенном состоянии и что об этом говорит владелец недвижимости.

По данным Росреестра, владелец здания и арендатор земельного участка — «Кондтроль». По сути, признался директор этой компании Алексей Гулунов, власти мешают ему реализовать задуманное.

— Мы арендовали этот участок еще при Юревиче в 2011 году, но разрешение на строительство в центре города в то время получить было невозможно. Это здание возникло только из-за саммитов ШОС и БРИКС, — вспоминает Алексей Гулунов. — Когда началась подготовка к ним, меня и других инвесторов пригласили в региональное правительство, нас просили хоть что-то построить на улице Труда, чтобы не было пустырей в центре города. Только благодаря саммитам нам быстро выдали разрешение на строительство. Изначально площадь здания у нас стояла 8600 квадратных метров, согласованная высота была 6 этажей. Эти параметры городские власти уже несколько раз менял, каждый раз делая их все меньше. Надо отметить, что проблема инвестиционной привлекательности — это самый главный барьер в развитии города: никому не интересно строить двухэтажное здание в центре. Поэтому мы делали фундамент и закладывали его под многоэтажное здание: подготовили проект-обоснование под здание высотой 45 метров (это около 12 этажей), доказали, что оно никому не помешает. По сути, это существенно ниже «Башни свободы» и ниже офисного центра «Ньютон», которые стоят рядом.

По документам, это торгово-офисное здание с разрешенным видом использования под гостиницу. По городским правилам землепользования и застройки, оно стоит в общественно-деловой зоне, предельное количество этажей для нее не установлено. Алексей Гулунов вспоминает, сначала внутри планировали сделать офисы, потом думали разместить отель для представителей ШОС и БРИКС, концепция несколько раз менялась в ходе строительства. Но когда стало понятно, что саммиты прошли мимо Челябинска, у владельца объекта возникли проблемы.

— В нашей зоне наложили ограничения по высоте 12 метров, а это всего 2 этажа. Спрашивается, как на них можно реализовать разрешенную нам площадь 8600 квадратных метров или даже 6170 (в более поздних документах) на земельном участке с пятном застройки площадью тысяча квадратов?! Тысяча квадратов плюс тысяча будет две тысячи квадратов, а не восемь, — возмущается Алексей Гулунов.

В Госкомитете охраны объектов культурного наследия Челябинской области объяснили это так: новое строение попадает в охранную зону особняка Бреслина (Данцигера). Размещать в ней можно только здания строго определенных параметров.

— В указанной зоне разрешается строительство новых зданий с учетом основных визуальных точек восприятия объекта культурного наследия «Особняка Бреслина» и разверток по улицам Пушкина и Труда высотой не более 12 метров с использованием традиционных отделочных материалов (кирпича, штукатурки, природного камня), — подчеркнули в Госкомитете.

В итоге в 2020 году пришлось ввести в эксплуатацию то, что было построено на тот момент, — двухэтажное здание без отделки внутри, говорит Алексей Гулунов. Оно стоит в таком виде до сих пор.

— У нас сейчас такая дилемма: либо мы заполняем здание арендаторами в таком виде, либо ждем лучших времен, согласовываем бесчисленное количество проектов и достраиваем объект. Второе — более предпочтительно: лучше подождать пока будут готовы документы на второй этап строительства. Но, опять же, какие арендаторы в двухэтажном здании? Рентабельным это никак не может быть. У меня там полезная площадь 1000 квадратных метров. Строительство объекта обошлось в 120 миллионов, — и это без отделки. Если сделать качественный ремонт, это выйдут все 200 миллионов. Даже если сдавать площади в аренду по самым высоким ценам — по 2–3 тысячи за квадрат, выходит, срок окупаемости — 50 лет, — объясняет предприниматель.

Изучив цифры, владелец занял выжидательную позицию.

— Если мы его сейчас заселим, то позже не сможем реконструировать, потому что надо будет всех арендаторов выгонять, пригонять технику, ломать благоустройство территории вокруг, — рассуждает он. — Это весьма неблагодарная инвестиция. Я не вижу разницы — 50 или 60 лет окупать проект. Мы лучше подождем, пока сменятся чиновники в администрации, и осуществим наши планы.

Однако забросить здание совсем — тоже не выход, уверен Алексей Гулунов.

— Поймите, мы все хотели реализовать проект с душой, а не просто построить абы что. У нас там архитектурная задумка: там, где наше здание выходит на особняк Данцигера, мы специально срезали угол на одном этаже. Была идея сделать стеклянный купол, повторяющий купол особняка Данцигера. Мы по всем канонам архитектуры повторили элементы зданий, которые стоят в округе. Кроме того, лепнина на фасаде (она пока не доделана, она будет в каждом окне) тоже будет повторять элементы других исторических особняков, — рассказывает инвестор.

Сценариев для использования будущего здания — масса, считает Алексей Гулунов, осталось только завершить начатое.

— На первых двух этажах должен быть общепит, ресепшен, спортзал, конференц-залы — это сервисы, которые будут работать на весь микрорайон, — прикидывает наш собеседник. — А выше могут быть хоть отель, хоть офисы. Хотя этот проект до сих пор большая проблема для меня. Потому что я вложил туда денег больше, чем надо. И я делал это на свой страх и риск. Налицо все признаки того, что городу это не надо: саммиты не состоялись, и теперь с нами никто разговаривать не хочет. С тех пор как я начал эту стройку, я завершил несколько объектов в разных городах и даже странах. А этот объект я не могу достроить потому, что мешают и власти, и общественники, которые якобы ратуют за внешний облик города. А на самом деле препятствуют инвесторам и портят инвестиционный климат.

74.RU обратился за комментарием по дому на Труда, 79 в мэрию. Однако ответ на момент публикации получен не был, мы опубликуем его, как только он появится в распоряжении редакции.

— Хочу особо отметить: пока мы готовили проект сохранения особняка Данцигера (а он действительно выдающийся для нашего города), комитет по охране объектов культурного наследия вносил в список памятников все новые и новые руины. Сейчас их уже 6 вокруг нас: это и подпорные стены, и ветхие здания в радиусе двухсот метров. На каждый из вновь выявленных объектов нужно делать новый проект, обосновывающий сокращение охранной зоны объекта. Как вы понимаете, проектная работа не прекращается на протяжении десяти лет. Создается полное ощущение, что преграды возникают искусственно,, — подытожил разговор Алексей Гулунов. — Мы не форсируем ситуацию, мы ждем, когда можно будет реализовать наши планы.

Читайте также о судьбе другого пустующего здания в соседнем квартале — на улице Свободы, 6. Там разваливается помещение бывшей водокачки железной дороги. Им никто не занимается долгие годы.

А вот история заброшенной офисной шестнадцатиэтажки на проспекте Ленина.