Новая серия проекта 74.RU «Копилка лайфхаков» посвящена разумным инвестициям. Куда вложить деньги в условиях нестабильности? Как рассчитать дивиденды от покупки апартаментов? Советами делятся эксперты по недвижимости и владельцы апарт-отеля «22 квадрата», где продаются апарты формата «стандарт», «люкс» и «пентхаус». Специалисты с ходу отмечают, что на фоне роста доллара и снижения курса рубля недвижимость остается важным инструментом сохранения и приумножения капитала на просаживающемся рынке.
- Взвешиваем преимущества. Почему вклады, иностранная валюта и квартира проигрывают апартаментам?
- Оцениваем ликвидность апарт-отеля, смотрим помещение лично или по видеосвязи
- 3. Подбираем оптимальный по объему инвестиций и доходности вариант, оцениваем риски
- Оформляем сделку купли-продажи и заключаем договор с управляющей компанией
Взвешиваем преимущества. Почему вклады, иностранная валюта и квартира проигрывают апартаментам?
Вклады. По оценкам аналитиков, доходность привычного инструмента инвестирования — банковского депозита, сейчас ниже темпов инфляции, а в перспективе может варьироваться вслед за ключевой ставкой ЦБ. При таких обстоятельствах спрогнозировать получение дохода на долгосрочный период затруднительно. Да и не многие знают, что с 2023 года доходы по вкладам облагаются налогом на доходы физических лиц, что несколько уменьшает сумму, получаемую вкладчиком «на руки».
Квартиры. Вложиться в жилую недвижимость можно, но сдавать квартиру — сплошные нервы. Бесконечные разборки с соседями, сломанная мебель, ремонты, поиски постояльцев, простои и недополученная прибыль. При этом долгосрочная аренда приносит небольшой заработок. Учитывая выросшие более чем на 55% цены «на вторичку» за последние 1,5 года и «перегретый» Челябинский рынок — срок окупаемости вложений будет очень долгим.
Иностранная валюта. Как показала практика, заработать на этом инструменте неподготовленному инвестору не получится, это слишком рискованный актив, который не поддается прогнозу и анализу, может подвести в самый неподходящий момент.
Эксперты агентства недвижимости советуют инвесторам диверсифицировать свой портфель, чтобы не потерять сбережения. Достойным вариантом станет коммерческая недвижимость. Например, номер в апарт-отеле. Это не квартира и не гостиница, а комплекс апартаментов, которые продаются по отдельности, но действуют как единое целое. Рассмотрим сильные и слабые стороны покупки такого рода недвижимости. Слабых сторон немного, но они есть:
поскольку мы говорим про коммерческий объект, то коммунальные расходы на его содержание несколько выше, чем на обычную квартиру;
не каждому подойдут апартаменты в качестве квартиры для постоянного проживания семьи с детьми.
А преимуществ по сравнению с вложениями в классическое жилье гораздо больше:
редкий для Челябинска формат недвижимости с высоким спросом и отсутствием конкуренции;
на момент выхода статьи стоимость номеров в апарт-отеле «22 квадрата» ниже, чем в среднем по рынку Челябинска;
готовое для сдачи помещение с отделкой под ключ, мебелью, техникой, текстилем и даже рестораном;
покупателям коммерческой недвижимости в апарт-отеле «22 квадрата» будет предложен гарантированный ежемесячный доход (независимо от сезонности, месяцев простоя и других внешних факторов), закрепленный договором, с соответствующей регистрацией в Росреестре;
инвесторам предоставляются услуги управляющей компании, которая берет на себя все риски и хлопоты по управлению недвижимым имуществом, платежами по ЖКХ, текущим ремонтом и клинингом;
можно получать дивиденды без личного участия, проживая в любой точке планеты и не пересекаясь с постояльцами: вы отдыхаете — инвестиции работают.
Оцениваем ликвидность апарт-отеля, смотрим помещение лично или по видеосвязи
Оцениваем ликвидность. Риелторы отмечают, что спрос на посуточную аренду качественных апартаментов в Челябинске превышает предложение. Апарт-отель «22 квадрата» работает при среднегодовой загрузке 80%. Это один из критериев ликвидности, по которым важно оценить перспективность инвестиции.
Смотрим на локацию. Здание гостиницы «22 квадрата» находится в районе Северо-Запада по улице Двинской, 19. Апарт-отель расположен близко к торговым центрам и основным транспортным маршрутам. Более того, в непосредственной близости начато строительство элитного жилого комплекса, что значительно повлияет на рост стоимости квадратного метра недвижимости в этом районе города.
Обязательно проверяем состояние номерного фонда и мест общего пользования: в этом году в здании отеля произведен ремонт, установлено современное оборудование, обслужены все коммуникации. Обратите внимание на ресторан. Комфортное проживание в отеле сложно представить без вкусного и разнообразного меню. Дополнительные сервисы в виде сауны, прачечной, конференц-зала добавят привлекательности вашему приобретению.
Персонал. Приобретая коммерческую недвижимость в апарт-отеле, вы должны быть уверены, что здание обслуживают квалифицированные специалисты, которые обеспечивают высокий уровень сервиса гостям и стабильный доход инвесторам. Команда управляющей компании апарт-отеля «22 квадрата» имеет более, чем 10-летний опыт управления и обслуживания гостиничных и ресторанных комплексов. Подтверждением выступают не только положительные отзывы и рейтинги в сети Интернет, а также то, что в числе постоянных гостей отеля — известные артисты кино и театра, певцы, танцевальные коллективы и другие звезды шоу-бизнеса.
3. Подбираем оптимальный по объему инвестиций и доходности вариант, оцениваем риски
Челябинцы еще не до конца «распробовали» вложение в апарты. Тренд, который набирает популярность в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Сочи и других городах, подтверждают агентства недвижимости. Примечательно, что до конца апреля 2023 действуют специальные цены на недвижимость в апарт-отеле «22 квадрата». Благодаря спецпредложению цена за квадратный метр выходит значительно ниже среднерыночной по Челябинску.
Например, апартамент «стандарт» площадью 22 кв. м с мебелью, сантехникой, кухней и свежим ремонтом можно приобрести за 1 750 000 рублей;
апартамент «улучшенный стандарт» в том же оснащении, но площадью 26 кв. м можно приобрести за 2 250 000 рублей;
апартамент «двухкомнатный люкс» с балконом площадью 37 кв. м можно приобрести за 2 450 000 рублей;
двухуровневый «пентхаус» площадью 65 кв. м обойдется инвесторам в 4 300 000 рублей.
Доход потенциального инвестора за вычетом всех эксплуатационных затрат составит в среднем 17% годовых, а окупаемость бизнеса — 6 лет. Однако придется поторопиться, чтобы успеть забронировать понравившийся вариант до повышения цен.
Также обязательно проанализируйте свои возможности: придется ли привлекать ипотеку. Номера в апарт-отеле «22 квадрата» можно купить с привлечением кредитных средств. Сделки проводятся через банки-партнеры**. При оформлении ипотеки доходы, которые приносят апартаменты, могут перекрывать ежемесячный платеж.
Оформляем сделку купли-продажи и заключаем договор с управляющей компанией
Решение принято, сделка состоялась. Следующий шаг — заставить сохраненные деньги работать. Инвесторов по всей стране привлекает возможность отдать апартаменты в управление профессионалам. Очень удобно заключить договор передачи приобретенного апартамента в управление гостиничному оператору конкретного апарт-комплекса и каждый месяц* получать доход от аренды номера на свой банковский счет.
Управляющая компания апарт-отеля «22 квадрата» не только обеспечивает качественный сервис, комфортные условия и бесперебойную работу апарт-отеля, но и отвечает за поддержание обещанного уровня доходности. Выплаты производятся ежемесячно, в определенный день, согласно договору. Так что простой, сложные гости и другие внешние факторы — это исключительно риски УК*. Управляющая компания берет на себя всю операционную рутину: реклама и продвижение, бронирование, размещение гостей, клининг, работа с отзывами и репутацией, найм персонала и т.д. Такие мелочи, как стирка постельного белья, коммунальные аварии, неоплаченные вовремя счета, порча имущества и задолженность арендаторов не будут беспокоить собственника апартамента.
Апартаменты — достойный инструмент для инвестирования. Узнать все детали и подобрать подходящий вариант вложений можно по телефону (351) 711–10–22 или оставив заявку на сайте.
Апарт-отель «22 квадрата»,
Челябинск, Двинская, 19;
apartchelyabinsk.ru.
* Договором управления предусмотрена ежемесячная фиксированная сумма дохода.
** Банки-партнеры: ПАО Сбербанк. АО «Дом.рф».
Источник информации, подлежащей раскрытию: apartchelyabinsk.ru. Ознакомиться с условиями управления активами, получить сведения о лице, осуществляющем управление активами, и иную информацию можно по телефону (351) 711–10–22. ИП Пехтелева О. В. ИНН 745303449938. ОГРН 318745600058818. apartchelyabinsk.ru.
