Владимир Путин: ставки по ипотеке должны упасть до 6% годовых

Необходимо стремиться к тому, чтобы ставки по ипотечным кредитам были не выше 6% годовых, заявил в минувшую пятницу премьер-министр России Владимир Путин на встрече с рабочими Магнитогорского металлургического комбината. При существующем диапазоне ипотечных ставок мечта о приобретении собственного жилья остается для большинства россиян недостижимой. С начала года банки уже снизили кредитные ставки на 1-3% годовых, однако дальнейшее снижение стоимости ипотечных кредитов возможно только при низких темпах инфляции.

На встрече с работниками Магнитогорского металлургического комбината глава российского правительства Владимир Путин выразил твердую уверенность, что ставки ипотечного кредитования будут снижаться на фоне замедления темпов инфляции. «Другого пути нет», – считает премьер-министр. При этом Владимир Путин подчеркнул, что возможна работа по отдельным категориям граждан – таким, как матери-одиночки, молодые специалисты. По словам премьер-министра, во многих регионах уже существуют программы софинансирования первоначального взноса или субсидирования ставки по ипотечным кредитам. Как правило, пояснил Владимир Путин, из регионального бюджета компенсируется часть ставки по кредиту: после рождения первого ребенка тело долга существенно сокращается, после рождения второго – еще более существенно. «А после рождения третьего эта проблема вообще для семьи закрывается", – сказал Владимир Путин, рекомендовав губернатору Челябинской области Михаилу Юревичу внимательно изучить опыт регионов, где уже сложилась подобная практика.

В ходе общения премьер-министра с работниками меткомбината крановщица ММК Татьяна Гончарова, которая одна воспитывает ребенка, пожаловалась, что ипотечный кредит стал непосильным бременем. Кредит в размере одного миллиона рублей на покупку собственного жилья она получила еще в 2006 году, однако во время кризиса возможности своевременно погашать платежи не было, и банк рефинансировал кредит – срок возврата долга увеличился до тридцати лет, но и конечная сумма переплаты значительно возросла. «Надо посчитать, внимательно посмотреть, – ответил работнице ММК Владимир Путин. – Я поговорю с руководством банка. Губернатор тут. Они вас поддержат, не сомневаюсь. Даже не буду у них спрашивать как».

Рассуждая о приемлемой стоимости ипотечных кредитов, глава кабинета министров резюмировал: «Мы должны стремиться к ставке в 6%».

Согласно статистике Банка России, по итогам первых пяти месяцев 2011 года средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам в рублях составили 12,3%, что является самым низким показателем за всю историю наблюдений. По прогнозам АИЖК, до конца 2011 года средняя ставка по кредитам в рублях составит 11,8-13% годовых. На первый взгляд, при инфляции на уровне 8,8% за 2010 год и прогнозируемом уровне 7-8% по итогам 2011 года исполнить пожелание главы правительства банки просто не в состоянии.

«Речь идет о долгосрочном целевом уровне ставок по ипотеке, – считает главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. – До кризиса стоимость ипотечных кредитов составляла 12-14 % годовых, сейчас – около 12%, при этом Сбербанк выдает ипотечные займы некоторым категориям клиентов под 8,5% годовых, АИЖК – под 8,1% годовых. Коэффициент эффективности понижения ипотечных ставок для экономики уже достаточно низок. Спрос на ипотеку в определяющей мере сейчас зависит от ситуации на рынке труда, который восстанавливается медленно. Параллельно сохраняются высокие долгосрочные инфляционные и инвестиционные риски. Возможно, во втором полугодии ещё произойдет небольшое понижение ставок крупнейших ипотечных банков и АИЖК, но вряд ли это будет значительное, более 1% годовых, сокращение».

По мнению экспертов, не стоит ожидать, что в ближайшее время банки снизят ставки даже до 10% годовых. «В ближайшее время можно ожидать снижения стоимости ипотечных кредитов в крупнейших банках – но максимум на 0,5-1% годовых, да и то в рамках каких-то специальных проектов или партнерских программ, – считает управляющий РОО «Челябинский» ВТБ24 Сергей Бурый. – Конечно, основное внимание сейчас приковано к показателям инфляции: если инфляция в третьем квартале будет выше запланированной, вряд ли можно будет ожидать вообще какого-либо послабления кредитных условий банков. Дальнейшее изменение ставок будет зависеть от экономической ситуации: будет снижаться инфляция, сбалансировано функционировать рынок капитала – будет расти вероятность сохранения тренда на снижение стоимости кредитов».

«Меры монетарно-административного характера, фактическое перемещение рисков по ипотечным кредитам на государственный бюджет при сохранении «мягкой» монетарной политики будут способствовать ускорению роста ипотечного рынка в ближайшие годы, – уверен Александр Осин. – Но принципиальных, долгосрочных изменений в ипотеке можно добиться лишь в условиях изменения структуры экономики в целом: то есть необходимо сначала привлечь инвестиции на базе частных и государственных вложений, добиться снижения уровня инфляции, и лишь затем ожидать формирования широкого спроса на ипотеку».

Бума на ипотечном рынке пока не наблюдается, однако банки все же констатируют заметное оживление спроса. Накопленная задолженность по предоставленным ипотечным жилищным кредитам на 1 июня 2011 года в российских банках составила 1360 млн руб., превысив предыдущий максимальный уровень, наблюдавшийся 1 декабря 2009 года, на 16%. В то же время годовые темпы прироста объема задолженности по ипотечным, жилищным кредитам остаются существенно ниже докризисных: всего 14% против 150-500% в 2006–2008 годах, которые считаются золотым временем ипотеки. По данным Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки, за первые пять месяцев 2011 года в Челябинской области банки выдали 4840 ипотечных кредитов на сумму 4074,5 млн рублей.

«Рост ипотечной активности происходит за счет сразу нескольких факторов: прежде всего продолжает снижаться стоимость жилищных кредитов, и средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов вплотную приблизилась к историческим минимумам, – говорит Сергей Бурый, отмечая, что в банке ВТБ24 минимальная ставка по ипотечным кредитам в рублях составляет 9% годовых, а для отдельных категорий заемщиков – от 8%. – Вслед за существенным снижением ставок маркет-мейкерами рынка (прежде всего Сбербанком и ВТБ24) коммерческие банки также снизили ставки по собственным ипотечным программам. Кроме того, конкурентная борьба на рынке жилищного кредитования продолжает усиливаться, что позитивно отражается на доступности ипотечных кредитов для населения. Возобновив ипотечное кредитование, многие банки начинают активнее работать с посредниками – агентствами недвижимости, застройщиками и ипотечными брокерами, предлагая через них более льготное кредитование».

Немаловажным фактором, по мнению Сергея Бурого, является и то, что рынок жилья демонстрирует медленное восстановление: наблюдается тенденция постепенного роста стоимости квадратного метра, возвращается спрос.

«Ипотека для банков является одним из самых привлекательных сегментов бизнеса, поскольку это источник получения стабильного дохода на протяжении длительного времени при минимальном риске с обеспеченным залогами кредитным портфелем, – говорит начальник управления розничного кредитования Челиндбанка Ольга Менщикова. – Региональным банкам достаточно сложно конкурировать с федеральными банками и АИЖК по условиям предоставления ипотечных кредитов, так как дешевые долгосрочные источники фондирования для большинства банков, а тем более для региональных, по-прежнему не доступны. Так, АИЖК имеет возможность привлекать средства под 6,5-8%, источником которых служит размещение на рынке облигаций, кредитная линия ВЭБ и собственные средства».

Однако региональные банки не готовы сдавать позиции без боя. С начала года Челиндбанк улучшил условия предоставления ипотечных кредитов: размер первоначального взноса снизился до 15%, пересмотрены процентные ставки (сейчас минимальная процентная ставка составляет 10% годовых), появилась возможность выбора способа погашения ипотечного кредита – дифференцированными или аннуитетными платежами, отменено обязательное требование по страхованию жизни и трудоспособности заемщика.

Несмотря на то, что условия ипотечного кредитования в банках стали лояльнее, для большинства населения обслуживание кредита – непосильное бремя. По данным Росстата, почти 65% граждан России в той или иной степени хотели бы улучшить жилищные условия, и только 5–8% в состоянии сделать это, что объясняется прежде всего низкими доходами населения. Как отмечает Александр Осин, сейчас ипотечный кредит в состоянии обслуживать лишь ограниченное количество российских семей. «Взяв в ипотечный кредит в два миллиона рублей под 11% годовых на 10 лет, средний россиянин должен ежегодно выплачивать основную сумму долга и проценты, что в общей сложности составит 420 000 рублей в год или 35 000 рублей в месяц, – подсчитывает эксперт. – Фактически рост ипотечного рынка сейчас возможен лишь за счёт стабильных семейных пар с суммарным доходом порядка 60 000 рублей, без детей или же получающих помощь от родителей». Ещё одной категорией ипотечных заемщиков, по словам эксперта, могли бы стать обеспеченные россияне, которые стремятся инвестировать свободные средства в жилую недвижимость в расчете на возобновление роста стоимости квадратного метра. «Девяноста процентам трудоспособных россиян ипотека недоступна», – заключает Александр Осин, ссылаясь на недавнее исследование агентства Penny Lane Realty, в котором Россия заняла лишь 47-е место в рейтинге стран по доступности ипотечного кредитования.