Олигарх, возьми ипотеку!

Мы привыкли, что жилье в ипотеку оформляют при нехватке наличных средств. И чаще всего объектом внимания становится недвижимость экономкласса. Но, оказывается, взяв ипотеку, можно почувствовать себя олигархом. Челябинский рынок недвижимости все чаще предлагает услугу «элитное жилье в ипотеку».

Гол как сокол?

Владелец элитного жилья в 170 кв. метров Андрей всегда мечтал о большом доме. И когда семья выросла до четырех человек, решил, что у каждого ребенка должна быть своя комната, и взял в ипотеку четырехкомнатную квартиру. «Она стоит пять миллионов рублей. Первоначальный взнос был один миллион рублей, – говорит Андрей. – Рассуждал так: у меня есть наличные на покупку такого жилья, но впереди кризис, и доллар будет падать, в итоге взял рублевую ипотеку, которая в кризис будет дешеветь, а оставшиеся деньги перевел в валюту. И, по моим расчетам, даже остался в плюсе. Кредит я взял на 20 лет, пока не тороплюсь погашать досрочно. Оказалось, что большая квартира – покупка очень выгодная. За коммуналку я плачу также, как за обычную двушку, так как везде установил счетчики».

Еще каких-то лет 10 назад выражение «элитное жилье в ипотеку» звучало как шутка. Казалось, владелец больших квадратов априори не может страдать от нехватки наличных. Так зачем же занимать? Но затем ситуация стала меняться. Крупные коммерсанты теперь предпочитают не вытаскивать большие суммы из собственного бизнеса, а растянуть выплату за дорогое жилье на какой-то срок. Благо, банки идут VIP-клиентам на встречу и делают выгодные предложения по процентным ставкам. Но есть и те, кто готов выложить последние деньги, чтобы перепрыгнуть в элитный сегмент жилья. И хотя приобретением высокобюджетной недвижимости с помощью займа сегодня никого не удивишь, риелторы утверждают, что каждая такая сделка – штучный продукт, товар ручной работы.

«Элитное жилье в ипотеку – сделка не каждого дня. В месяц мы насчитываем всего лишь 5-10 таких запросов», – говорит специалист по элитной недвижимости департамента вторичного жилья АН «Компаньон» Евгения Логинова.

«Обладателями элитных квадратов в ипотеку становятся не больше 5-8 процентов от общего числа ипотечных покупателей, – подтверждает региональный директор DeltaCredit в Челябинске Юлия Ачкасова. – Это явление достаточно специфичное. Массового распространения оно получить не может ввиду ограниченного количества данной недвижимости».

Первые ипотечные программы для элитного жилья появились на рынке около года назад в проектах, финансируемых крупными полугосударственными банками. А сегодня квартиры в кредит в Челябинске продают уже в строящихся элитных жилых комплексах, в клубных поселках.

Кандидат в элитные покупатели

Главный претендент на получение «элитной ипотеки» – крупный коммерсант, владелец собственного бизнеса. «Возможно, это покажется удивительным, но состоятельные люди берут ипотечные кредиты гораздо охотнее представителей среднего класса, – поясняет заместитель гендиректора по экономике ОАО Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Лариса Гусак. – Такие клиенты понимают, что ипотечный займ – самый выгодный из возможных. Сделки с элитной недвижимостью – штучный товар, так как желающих ее приобрести и имеющих такую финансовую возможность в Челябинске не так много. И, конечно, подбор подходящего варианта – это каждый раз практически искусство. Если говорить о нашем опыте, то в В ЮУ КЖСИ, например, возможно оформить ипотеку до 4 миллионов рублей, также есть возможность учитывать доход по справке банка».

«В большинстве случаев это либо бизнесмены, либо сотрудники, работающие по найму, но занимающие руководящие должности. Их возраст – 30-48 лет, семейный статус – в браке, имеет детей, а средний совокупный доход на семью после налогообложения не менее 100 000 рублей» – говорит Юлия Ачкасова.

«Иногда на элитную ипотеку претендуют и ИПшники, и акционеры» – добавляет Евгения Логинова.

И все же список возглавляют топ-менеджеры крупных российских и иностранных компаний с большим стажем и высоким подтвержденным доходом; далее – владельцы крупного и среднего бизнеса или крупных пакетов акций с понятными и документально подтвержденными доходами. И только на третьем месте – хозяева малого бизнеса или топ-менеджеры небольшой компании. Очень условно, по мнению экспертов, покупатели «элитки» делятся по ценовому сегменту. Квартиры до 5 млн рублей предпочитают владельцы среднего бизнеса, топ-менеджеры крупных компаний. Недвижимость до 10 млн рублей обычно приобретают владельцы крупного бизнеса. Если жилье стоит больше, оно по карману только хозяевам очень крупного бизнеса.

Но есть одна существенная деталь: в большинстве ипотечно-элитных случаев речь идет о личных клиентских договоренностях с банками. Как правило, покупатели элитных квартир – постоянные, а то и VIP-клиенты банков, и предлагаемые теми условия по ипотеке с точки зрения ставок на порядок комфортнее. Поэтому часто для покупателей элитной недвижимости нет разницы в приобретении ее за наличку или в займ, и, не желая вынимать деньги из оборота, они выбирают второе.

Тем не менее андеррайтинг таких клиентов, по признанию банкиров, стандартен. «Стоимость квартиры на андеррайтинг не влияет, – уточняет Юлия Ачкасова. – На оценку платежеспособности заемщика влияют документы, которые он предоставляет. Чем они прозрачнее и понятнее банку, тем быстрее выносится решение и тем выше шанс получить одобрение банка».

Элитное жилье – какое оно?

Сегмент элитной недвижимости в Челябинске, как и везде, неоднороден. В нем есть как квартиры нижнего уровня, пограничного с бизнес-классом; среднего уровня, который является основным на рынке элитного жилья; верхнего уровня («лакшери»). И если раньше наблюдался бум на элитное вторжилье, то теперь пальму первенства перехватили новостройки.

«Еще несколько лет назад элитными и недоступными считались квартиры в центре города – на проспекте Ленина в районе ЮУрГУ, на ул. Пушкина, на ул. Сони Кривой, – комментирует Юлия Ачкасова. – Пять лет назад был бум на элитные квартиры по ул. Бейвеля. Но сейчас представление об элитной недвижимости меняется. Сегодня это квартира в доме с собственной огороженной территорией, с детским садом и школой, консьержем, подземной парковкой, оптимальным количеством магазинов вблизи. Обслуживать такое жилье должна управляющая компания, в услуги которой входят поддержание в порядке всей инфраструктуры. Поэтому, если следовать этим канонам, элитного жилья больше на рынке новостроек».

Цена высокобюджетной квартиры сопоставима с ценой собственного дома. В Челябинске она стартует от 5-6 млн рублей. За такие деньги можно купить квартиру с черновой отделкой площадью 90-110 «квадратов» в монолитно-каркасном доме. Максимальная верхняя граница стоимости элитной квартиры в Челябинске – 25 млн рублей. Столько стоила квартира по ул. Воровского, с дизайнерским ремонтом, общей площадью более 300 квадратных метров.

Средний размер сделки в Челябинске, по подсчетам экспертов, составляет 3,5-4 млн рублей. Средняя величина первоначального взноса – 30%. Срок кредита – 10-15 лет. Но тут многое зависит от возраста заемщика, так как кредит должен быть погашен до выхода на пенсию. Следовательно, 40-летний заемщик (типичный покупатель элитной недвижимости) легко претендует на 20 лет выплаты кредита, а вот 50-летний – только на 10 лет. Однако часто VIP-клиенты досрочно гасят ипотечные кредиты. Для этого им хватает 5-6 лет. Больше востребованы рублевые кредиты, хотя и долларовые на элитном рынке не редкость.