Осень подмочит ставки?

Осенью в Челябинске планируется открытие сразу трех крупных объектов коммерческой недвижимости. Это два торгово-развлекательных комплекса («Родник» и «Фиеста») и торговый центр «Кольцо». Новые торговые площадки охватят северо-запад, центр и юг города. Что преподнесет рынку открытие этих площадок? Сайт DomChel.ru попросил экспертов оценить открывающиеся комплексы и их влияние на будущее арендного рынка города.

Открытие новых торговых площадок, бесспорно, перераспределит покупательские потоки, в один голос заявляют эксперты. Возможно, и ставки аренды вырастут. Как рассказывают представители рынка риелторских услуг, вокруг ТРК «Родник» уже витает некий ажиотаж вкупе с противоречивой информацией по ставкам, что зачастую и привлекает арендаторов. Однозначного ответа на вопрос об арендных ставках получить не удалось: по одним данным, ставки там просто заоблачные: как минимум в два-три раза выше, чем в других комплексах, и по некоторым данным, могут достигать четырех-семи тысяч рублей за квадрат в месяц. По информации других экспертов, в «Роднике» средние ставки почти не отличаются от остальных новых площадок: в пределах 900-2200 рублей можно снять крупные площади, а залы площадью до 100 квадратов предлагаются по цене около трех тысяч рублей. Однако к этим суммам могут добавиться затраты на эксплуатацию и ремонт. Есть и противоположная информация – ставки демпингуются.

Стоимость аренды площадей в ТК «Кольцо», судя по данным, представленным на сайте комплекса, составляет от полутора до трех тысяч рублей за квадратный метр в месяц. В «Фиесте», как выяснил корреспондент DomChel.ru, помещение площадью от 50 квадратных метров можно арендовать за две тысячи рублей за квадрат в месяц. А в торгово-развлекательном комплексе «ГагаринПарк», о запуске которого в ближайшее время эксперты говорят скептически, можно снять торговый зал по цене 700 рублей за квадратный метр в месяц. Добавим, что в существующих торговых комплексах ставки варьируются от 700 до 1500 рублей за квадрат ежемесячно.

Что будет с рынком торговой недвижимости после открытия новых комплексов?

Очевидно, что существующие торгово-развлекательные площадки («Фокус», «Горки», «КУБа») почувствуют отток некоторого числа покупателей, но впоследствии посещаемость нормализуется – люди выберут удобный для себя комплекс как по месторасположению, так и по уровню комфорта и услуг. «К примеру, «Горки» переориентируются на жителей Тракторозаводского и Ленинского районов, средний класс будет ездить в «Родник», – считает директор агентства коммерческой недвижимости E.R.A Сергей Еремеев. – А за бытовой техникой и электроникой горожане отправятся в «Кольцо» или «Фиесту», где в 2011 году откроются гипермаркеты холдинга Media Markt «Сатурн».

При этом ТК «Кольцо» станет крупнейшим торговым центром в южной части города по крайней мере на ближайшие три года (лишь через несколько лет торгово-развлекательные комплексы могут появиться в этом и Ленинском районах)».

По словам эксперта, ТРК «Фиеста» рассчитан на покупателей с более скромным доходом – здесь будут представлены дисконт-центры, отделы товаров по доступным ценам. Расположение комплекса и развитие дорожной сети будет привлекать сюда жителей Металлургического района, Свердловского направления, северо-запада.

ТРК«Родник» сегодня заполнен арендаторами на 95 процентов, добавляет Сергей Еремеев. Кроме известных в городе фирм, туда стремятся попасть международные операторы. Так, помимо магазинов одежды, которых раньше не было в Челябинске, и качественных фудкортов, в декабре откроется гипермаркет международной сети «Ашан». Это повысит шансы «Родника» стать флагманом торговой недвижимости Челябинска – к его уровню все будут стремиться. Поэтому для покупателей появление конкуренции на этом рынке выгодно: собственники многих комплексов начнут приводить в порядок помещения, развивать инфраструктуру. На «Родник» будут равняться и по ставкам аренды – они могут вырасти во всех крупных комплексах.

Директор по развитию АН «Служба недвижимости» Денис Стукалов, напротив, убежден, что появление на челябинском рынке новых крупных площадок не увеличит стоимость аренды – в «Роднике» ставки к тому же могут снизиться, если арендаторы не получат ожидаемой покупательской активности и прибыли.

С ним согласен и исполнительный директор «IBC-недвижимость» Евгений Коротков, который считает, что с открытием новых комплексов будут удовлетворены лишь существующие потребности арендаторов, особенно федеральных, которым не хватало площадей. «Новые комплексы расположены так, что охватят большую часть города и будут конкурировать только с существующими центрами, например, посетители комплексов, расположенных в Центральном районе, охотно переместятся в «Родник» в погоне за уникальными для города сильными брендами («Касторама», «Ашан», Zara и тому подобными) и товарами, а вот за ежедневной одеждой никто специально не будет приезжать в новые комплексы – это сопутствующие товары, причем основные марки дублируются на разных площадках города, имея схожий ассортимент».

По словам эксперта, арендные ставки в на торговые помещения городе с начала года выросли не более чем на 5-15 процентов. Как в новых комплексах, так и в существующих большие площади можно снять по цене от 900 рублей в месяц, а малые универсальные помещения (50-120 квадратных метров) оцениваются примерно в 2,5-3 тысячи рублей. Самые дорогие – маленькие «островки» – предлагаются в аренду за 8-12 тысяч рублей. «Однако сегодня зачастую формирование ставок аренды происходит некорректно – их правильнее рассчитывать исходя из потребностей и потенциального оборота конкретного арендатора, а не в соответствии с долговой кредитной нагрузкой проекта», – заключает Евгений Коротков.

По мнению генерального директора «Дан-Инвеста» Валентина Корытного, силы на рынке торговой недвижимости Челябинска распределятся в течение первого года с момента открытия комплексов. Тогда же будет понятна ситуация со ставками – в некоторые комплексы может выстроиться очередь из арендаторов. «Пока арендные ставки в городе не должны расти, они будут корректироваться после того, как появится реклама, народная молва, арендаторы поймут, где выгоднее, – рассуждает эксперт. – Возможно, постоянные посетители «Фокуса» и, к примеру, компании, торгующие одеждой, захотят переместиться в «Родник» – наличие кинозалов будет огромным преимуществом нового комплекса с точки зрения удобства и проходимости».

Интересно, что в Челябинске уже наблюдается переизбыток непродовольственных торговых площадей на душу населения. По стандартам, отмечает Денис Стукалов, должно быть 250 квадратов торговых помещений на 1000 жителей. Сейчас на 1000 челябинцев приходится 620 квадратных метров, не считая «Родника», «Фиесты» и «Кольца». Кроме этого, непонятно, как будут получать прибыль арендаторы новых площадей, если общая проходимость торговых центров в последнее время снизилась – покупательская способность горожан невысока.

Основные характеристики новых торговых и торгово-развлекательных центров Челябинска