Доходные дома: ищем выгоду

Федеральные чиновники вновь заговорили о строительстве доходных домов – к 2020 году на первичном рынке должно быть 20 процентов жилья, предназначенного для аренды. На этот раз в Минрегионе продумали схему господдержки, вычислили, что затраты застройщиков окупятся за восемь лет, и озвучили примерную сумму арендной платы. Рассчитанная в 2010 году ведомством плата за проживание в челябинском доходном доме составляла 10 тысяч рублей за «двушку» экономкласса. Челябинские эксперты считают, что квартиры в доходных домах могут стать полноценной альтернативой жилью от частников, хотя стоимость ненамного ниже.

Предполагается, что к 2020 году на долю арендного жилья в России будет приходиться порядка 20 процентов всех новостроек. Это около 30 миллионов «квадратов» при плане к 2020 году выйти на уровень ввода 140 миллионов квадратных метров жилья. В европейских городах строительство государственных и муниципальных доходных домов – давно отлаженный бизнес, на их долю приходится до трети рынка жилой городской недвижимости.

Арендное жилье предназначается для семей, стоящих в очереди на жилье по социальному найму, трудовых мигрантов, а также для использования на свободном рынке. Отличие доходных домов от любого другого жилья – на квартиру нельзя оформить право собственности.

Сколько будет стоить аренда для заселившихся в доходный дом? Заместитель министра регионального развития Константин Королевский в интервью «Российской газете» в декабре 2010 года называл расчеты для Челябинска: примерная стоимость аренды двухкомнатной квартиры в доходном доме получилась 10 тысяч рублей в месяц вместе с коммунальными платежами. Чиновник подчеркнул, что речь идет о жилье экономкласса: серийных проектах с квартирами типовой планировки и так называемой муниципальной отделкой.

По свежим данным, которые опубликованы в «Ведомостях», модель частного строительства доходных домов отрабатывается в Самаре, Краснодаре, Новосибирске, Калужской области. По расчетам Минрегиона РФ, для Калужской области цена найма квартиры-студии площадью 35 «квадратов» составит 11 тысяч рублей. Для более крупных городов назывались цифры в 15-16 тысяч рублей в месяц.

Напомним, в 2008 году московские власти намеревались начать масштабное строительство арендного жилья. Заявленная стоимость проживания была сопоставима оплате за найм социальной квартиры – за однокомнатную или «двушку» с жильцов планировалось брать по 100-150 рублей, то есть около двух тысяч рублей в месяц.

Исполнительный директор компании «IBC-недвижимость» Евгений Коротков называет предложенные Минрегионом расчеты реалистичными: они опираются на заниженную на 35-40 процентов ставку по сравнению с рыночной. Сегодня «двушку» в челябинских новостройках можно снять за 9-16 тысяч рублей, однокомнатную – за 8-14 тысяч в зависимости от состояния и района.

По мнению эксперта, доходные дома так медленно развиваются в России потому, что у нас непопулярна трудовая миграция, которая широко распространена в США. Однако спрос на квартиры в доходных домах будет: на челябинском рынке существует определенный дефицит арендного жилья. Добиться устойчивого спроса на этот сегмент и привлечь дополнительное внимание к нему можно различными скидками на аренду, субсидиями для социально незащищенных слоев населения или пакетами дополнительных услуг в сочетании с хорошей работой управляющих компаний. «Строительство доходных домов должно быстрее окупаться, чем возведение жилых комплексов, – считает Евгений Коротков. – Сроки можно сократить за счет оптимальных проектно-планировочных решений: основу доходных домов составляют одно- и двухкомнатные квартиры, а также коридорные планировочные решения, часто применяемые в подобных проектах».

Кроме того, по сравнению с проживанием в традиционной съемной квартире, жилец доходного дома будет находиться в большей безопасности. Проблема аренды у частных лиц – теневые схемы и отсутствие договорной основы для проживания. Также в доходных домах проще наладить работу с жильцами, исключив цепочку «арендатор – собственник – управляющая компания».

Еще одно преимущество проживания в доходном доме называет руководитель АН «ХочуДом.ру» Марат Хуснуллин – отсутствие собственника: никто не будет настойчиво следить за жизнью арендатора и не попросит съехать в неподходящий момент. По его мнению, квартиры в доходных домах не дороже 15 тысяч будут популярными, особенно если такие дома будут построены на северо-западе. Снимать жилье у частных лиц сейчас ненамного дешевле – от 12 тысяч рублей начинается стоимость аренды пригодной для проживания «двушки» без мебели в новостройке.

В базе DomChel.ru можно найти арендные ставки на уровне цен, предлагаемых федеральными чиновниками. На момент подготовки материала на сайте насчитывалось 564 объявления о сдающихся в аренду квартирах в новостройках. Из них 205 – «двушки», а ставка аренды варьируется от 8 тысяч до 50 тысяч рублей.

Минимальная цена заявлена собственниками жилья в поселке Шагол, на ЧТЗ и в Советском районе (37 предложений до 10 тысяч рублей в месяц за типовую «двушку» в основном без мебели и ремонта). Ценовой максимум – 40-50 тысяч рублей – упоминается в 12 объявлениях. Это квартиры в престижных домах Центрального района с евроремонтом.

Самая распространенная сумма ежемесячной арендной платы за проживание в двухкомнатной квартире в новостройке – 10-14 тысяч рублей. В этом ценовом сегменте почти половина предложений – 102 объявления от арендаторов.

Однокомнатных квартир предлагается в аренду 269, всего 15 квартир сдаются по минимальной стоимости – до восьми тысяч рублей.

Интересна и схема возведения домов, которую предлагает Минрегион для пилотных проектов: застройщик получает кредит – 70 процентов от стоимости строительства доходного дома от коммерческого банка на срок до двух лет под 10 процентов годовых. После завершения строительства дом выкупается управляющей компанией, оформившей ипотеку юридического лица в АИЖК на срок до 20 лет под 10-11 процентов годовых. Согласно проекту, застройщики на рынке арендного жилья смогут получить налоговые льготы. Землю под строительство регионы будут передавать девелоперам на правах аренды с оплатой, рассчитанной в соответствии с кадастровой стоимостью участков. Также специалисты ведут переговоры с Минфином о выделении бюджетных кредитов строителям. От местных властей тоже ожидается поддержка, например отмена налога на прибыль. Однако запуск программы зависит от степени участия государства. По словам Константина Королевского, с учетом интереса банков к этой программе и в условиях замедления инфляции окупаемость доходного жилья экономкласса для инвесторов должна составить около восьми лет.