Удешевить жилье по-голландски

В России придумали, как сделать квартиры на четверть дешевле. Министерство регионального развития России предложило новую концепцию снижения рыночной стоимости жилья. Авторы документа предлагают проводить так называемые голландские аукционы (на понижение): на торгах за земельный участок победителем становится строительная компания, предложившая наименьшую стоимость квадратного метра. У челябинских строителей такая идея вызвала большие сомнения.

Помимо того, что сама земля будет предоставляться по сниженной цене, муниципалитеты обязаны будут заинтересовывать строителей: местным чиновникам придется представлять на аукцион полностью подготовленные под застройку участки – зарегистрировать их в государственном кадастре, получить разрешение на их использование, подготовить градостроительный план застройки с требованиями к качеству возводимых объектов, их энергоэффективности и архитектурным решениям, а также определить технические условия и цену подключения к коммунальным сетям. По словам замминистра регионального развития Константина Королевского, начальной ценой торгов будет средняя рыночная стоимость жилья, определенная минрегионом. По оценкам разработчиков, после внедрения новой системы стоит ожидать снижения цены на высотное жилье экономкласса как минимум на 20-25%.

Правда, как сообщает газета «Ведомости», авторы документа уже сейчас опасаются спекулятивных сделок с таким дешевым жильем. Поэтому, по словам г-на Королевского, будут приняты ограничения на право перепродажи. Концепция предполагает тщательный отбор покупателей жилья – продавать только россиянам, стоящим на учете, нуждающимся в жилье или имеющим право на жилищные субсидии, а также тем, кому государство обязано предоставить квартиру. Предлагается ввести повышенную ставку налога (10-20% стоимости) на перепродажу такого жилья в течение пяти лет.

Коммерческий директор челябинской строительной компании «Магистр» Константин Фрейман предполагает, что оптимальная стоимость жилья в Челябинске, которая устроит Минрегион, будет назначена в районе 24-25 тысяч рублей за квадратный метр. Это тот норматив, который министерство уже который квартал подряд устанавливает для Южного Урала. По словам строителя, по такой цене продавать квартиры можно, если дом построен на дешевой земле, например, в Чурилово или ближайшем пригороде. «В тех случаях, когда плата за землю составляет от 20 и более процентов от конечной стоимости дома, невозможно продавать по столь низким ценам, – продолжает строитель. – Тем более сложно определить стоимость конечного продукта еще на стадии покупки земли. Это вопрос строительного цикла, то есть результат таких торгов можно будет увидеть не раньше, чем через три года. Думаю, что в условиях нынешнего рынка недвижимости такие аукционы не будут интересны строительным компаниям. Чиновникам стоит следить за тем, чтобы не было сговора между застройщиками – договорятся и не станут понижать цену».

Константин Фрейман обратил внимание на еще один интересный вариант проведения земельных торгов – китайский метод. В соответствии с ним застройщик 80 процентов построенного жилья продает по цене, установленной государством, а на оставшиеся 20 процентов компания вправе устанавливать стоимость по своему усмотрению.

Сомневается в успешной реализации концепции минрегиона и директор строительной компании «Доступное жилье» Андрей Яцун. Строитель, как и его коллега, обращает внимание на длительность строительного цикла. «Заранее невозможно предугадать, какой будет стоимость квадратного метра. Конечно, сейчас я могу рассчитать себестоимость, но за год-два, которые необходимы для строительства дома, неизвестно, какой будет инфляция, как изменится стоимость строительных материалов, как изменится экономическая ситуация в стране, – делится мнением застройщик. – Возьмется, к примеру, компания строить по 30 тысяч за «квадрат», а справится ли в итоге? Думаю, что и при проведении самих аукционов сложно будет соблюсти полную законность. Условия нынешних торгов не всегда понятны участникам, что уж говорить о "голландских"».

Кроме того, Андрей Яцун обратил внимание, что снижение стоимости жилья на 20-15 процентов можно добиться внедрением в строительство новых иностранных технологий. Но на массового покупателя, по его мнению, тут рассчитывать не приходится. Тем более что Минрегион говорит о жилье экономкласса, в нашей стране под этим понятием принято понимать традиционные «панельки».

Генеральный директор АН «Рада» Ярослав Кондратьев положительно оценивает идею проведения «голландских» аукционов, однако эксперт считает, что она может потерпеть фиаско в рамках российского рынка недвижимости. «Строительные компании найдут способ удерживать цену, договариваясь между собой, а следовательно, понижения до 25 процентов не произойдет, – поясняет риелтор. – Хотя, возможно, будут наблюдаться небольшие колебания в сторону уменьшения. Сейчас минимальная заявленная цена квадратного метра в новостройке в Челябинске равна 26 400 рублей. Средняя стоимость колеблется в районе 30-35 тысяч рублей. Причем задел на снижение остается, не в убыток строительным компаниям. Однако в конце этого лета застройщики стали придерживать ликвидные варианты нового жилья, видимо, в ожидании осеннего спроса и повышения цен».

Заметим, что идея голландского аукциона уже не в первый раз захватывает умы федеральных чиновников. Весной этого года сайт DomChel.ru писал о том, что по такой схеме собирались продавать залоговое имущество должников-ипотечников. Тогда чиновники только собирались ввести понятие «голландский аукцион» в закон об ипотеке. Только вот какая судьба ожидает их идеи, до сих пор неизвестно.