Ипотека превращается... в соцнайм

Российским ипотечным должникам помогут не накопить еще большие долги по кредитам. АИЖК презентовало два новых проекта, которые должны поддержать заемщиков, столкнувшихся с финансовыми проблемами из-за кризиса. Во-первых, агентство предлагает повторную реструктуризацию ипотечного кредита. Вторая программа – выкуп квартир с передачей муниципалитетам. При этом выселять бывшего собственника-должника из дома не будут. Челябинские эксперты в целом положительно отнеслись к нововведениям, однако, по их словам, на сегодняшний день возникает еще много вопросов по реализации программ. В частности, непонятно, какую стоимость установят для «квадрата» при продаже квартир муниципалитету.

На прошлой неделе наблюдательный совет ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) одобрил два новых вида поддержки отдельных категорий ипотечных заемщиков, которые попали в сложную ситуацию из-за кризиса и не могут больше исправно платить по кредитам. Уточняется, что оба нововведения коснутся лишь жителей населенных пунктов, отнесенных Минрегионом РФ к монопрофильным; а также семей с несовершеннолетними детьми; семей, которые подпадают под категорию «молодой»; семьи, в состав которых входит инвалид или ветеран Великой Отечественной войны. Кроме того, продолжают действовать и прописанные ранее ограничения: жилое помещение, являющееся предметом залога, должно быть единственным для проживания, неэлитным, и у заемщика не может быть в собственности имущества, за счет которого можно исполнить обязательства по ипотечному кредиту.

Первый проект – повторная реструктуризация ипотечного кредита. Заемщики, которые уже прошли реструктуризацию кредита, но так и не смогли улучшить свое финансовое положение, получат возможность пройти повторную процедуру. Изначально программа реструктуризации ипотечных кредитов, срок действия которой, кстати, подходит к концу в следующем году, предусматривала, что заемщик получает льготный период погашения на 12 месяцев. За этот год заемщик может платить только проценты по стабилизационному займу. При повторной реструктуризации агентство может продлить этот срок до двух лет, а также снизить ставку по кредиту. Ежемесячный платеж в таком случае будет установлен в размере, «адекватном текущему финансовому состоянию заемщика», уточняется в сообщении АИЖК. К каждому заемщику обещают подходить индивидуально.

Челябинские эксперты положительно оценивают такую инициативу. По их словам, для большинства заемщиков повторная реструктуризация ипотечного долга станет дополнительным шансом оставить за собой заложенное жилье. Руководитель Кредитно-кассового офиса ООО «Городской ипотечный банк» в Челябинске Оксана Обогрелова считает, что и для банков в таком случае появляется надежда на то, что заемщик сможет вернуться на прежний график и продолжать выплаты долга. «Повторная реструктуризация кредита и сейчас востребована, но в меньшей степени, чем первичная, – продолжает эксперт. – К заемщику во время первичной реструктуризации приходит понимание последствий увеличения суммы долга. На повторную соглашаются лишь немногие. Причем среди них велика доля тех, кто либо финансово неграмотен, либо просто тянет время, чтобы отсрочить потерю жилья. Другое дело, если у клиента не предвидится улучшения финансового состояния, или он занимает пассивную позицию в поиске работы, тогда заемщик только усугубит свое положение, банк будет вынужден реализовывать предмет залога. В такой ситуации отсрочка по времени лишь увеличивает бремя долга заемщика перед банком».

Второй проект АИЖК коснется тех заемщиков, в отношении которых уже принято судебное решение о взыскании купленной в ипотеку квартиры, которая и являлась залогом. АИЖК намерено выкупать такое жилье и перепродавать его муниципалитету. При этом бывший собственник-должник сохранит за собой право жить в квартире до тех пор, пока ему не выделят помещение по соцнайму. В агентстве надеются, что такая схема поможет заемщикам не оказаться на улице.

Но вопросов у экспертов все равно остается немало. Оксана Обогрелова, к примеру, считает, что программа может быть эффективной, если будет четко отлажен механизм ее реализации. «В каком объеме новый балансодержатель готов принимать на себя бремя «счастливого обладателя» жилым фондом? И станет ли недобросовестный заемщик в дальнейшем добросовестным арендатором? Какие структуры будут курировать в такой ситуации дальнейшие отношения с физлицом – нанимателем? Имеются ли у этих структур инструменты и штат сотрудников для курирования последствий реализации данного проекта? Как бы не получился колосс на глиняных ногах», – размышляет банкир.

Директор РК «ХочуДом.ру» Марат Хуснуллин уверен, что проект будет работать и желающих принять участие в нем найдется достаточно. «В нашу компанию очень часто за последний год обращаются собственники по поводу обмена квартиры на меньшее жилье с целью выплаты ипотечного долга, – комментирует эксперт. – «Плохие» кредиты в городе, безусловно, есть, и их количество за последний год резко выросло. Основная сложность, на мой взгляд, может быть следующей – цены, которые предложит государство за выкуп недвижимости. От приближенности этих цен к рыночным и зависит привлекательность этого проекта для людей. Уверен в том, что такой проект даст людям, по крайней мере, выбор, что им делать дальше, просчитать для себя оптимальный вариант выхода из сложной ситуации».

По поводу важности определения цен для выкупа говорят и банкиры. Региональный директор представительства DeltaCredit в Челябинске Юлия Ачкасова уверена, что проект ждет успешная реализация только в том случае, если выкуп будет производиться по номинальной стоимости. «Мы положительно относимся ко всем инициативам, направленным на поддержку заемщиков с целью помочь им сохранить свое жилье, купленное по ипотеке. Предложенная программа имеет смысл, так как не всем удалось восстановить свое финансовое состояние, кризис в некоторых регионах имел очень серьезные последствия», – уточняет эксперт.

Директор ООО «Кредитный Брокер» Игорь Семененко, однако, считает, что лишь небольшая доля «проблемных» заемщиков сможет воспользоваться обсуждаемой программой. По его словам, в монопрофильных городах и поселках страны проживает около 17% населения. «Кроме того, по условиям программы, муниципалитет будет обязан предоставить помещение для проживания из своего жилого фонда, а перед этим выкупить у АРИЖК по льготной цене жилье, по которому принято судебное решение о взыскании. Не думаю, что органы власти способны быстро внедрить достаточно сложную схему, ведь необходимо «отодвигать» кого-либо из очередников и изыскивать деньги в бюджете, в то время как проблемы заемщикам необходимо решать уже сегодня», – резюмировал эксперт.

Для справки: по последним данным, ипотечная задолженность в России составляет уже почти 15,4 миллиарда рублей. Об этом свидетельствуют данные, опубликованные на сайте Банка России.