Инвесторы меняют магазины на офисы?

Российских инвесторов в коммерческую недвижимость финансовый кризис не напугал. Объемы вложений в этом году не только не сократились, но и увеличились. Однако эксперты отмечают новую тенденцию на рынке: инвесторов меньше стали интересовать торговые и складские площади, больше сил и средств они теперь вкладывают в развитие офисной недвижимости. Южноуральские игроки рынка соглашаются: для нашего региона такой тренд также актуален.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за три квартала текущего года составили 6 миллиардов долларов. Эти цифры позволяют говорить о том, что по сравнению с прошлым годом объемы вложений увеличились. Об этом рассказали специалисты компании Cushman&Wakefield Stiles& Riabokobylko (C&W S&R) в рамках III Московского форума лидеров рынка недвижимости – МАИФ-2008.

Эксперты отмечают, что изменилась структура инвестирования в коммерческую недвижимость. Инвесторы вкладывали средства в основном в офисную недвижимость, а торговым центрам, магазинам и складам уделяли все меньше внимания. Аналитики прогнозируют кризис потребления, который должен обнаружиться в ближайшее время и, конечно, отразиться на ретейлерах. По мнению федеральных специалистов, офисы завоевали себе такую популярность еще и потому, что «интересных предложений в других сегментах не было».

Отмечают также рост ставок капитализации (окупаемости объектов) коммерческой недвижимости. В прошлом году в России они составляли 7,5 процентов, в 2008 году увеличились уже до 9 процентов.

Однако федеральные игроки рынка считают, что офисы в скором времени также потеряют популярность. В этом сегменте ожидается падение спроса и приостановка многих проектов, находящихся в начальной стадии строительства. В качестве подтверждения своих слов эксперты называют столичный бизнес-центр «Москва-сити». Большое количество площадей в нем на сегодня до сих пор ждут своих арендаторов.

Представитель НП «Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» по Челябинской области Виктор Лебедев предрекает перспективы качественным торговым или офисным помещениям. При этом подчеркивает, что объект должен находиться в хорошем месте, с надежными современными коммуникациями, достойной репутацией и так далее. Однако эксперт уточняет, что инвестировать в торговые центры сейчас все же не так выгодно, как в офисы. «Учитывая специфику Южного Урала, могу сказать, что встанут все новые проекты, которые ждали банковских денег, – считает Виктор Лебедев. – Девелоперы привыкли строить, вкладывая 30% своих денег и 70% заемных. Инвесторы, которые хотели бы вложить деньги в коммерческую недвижимость, будут это делать осторожно, риск недофинансирования слишком велик. При заполняемости ТЦ не более чем на 70 процентов на проекте можно ставить крест, так как не будет ожидаемого среднего чека. А на офис-центры незаполненные площади в такой степени не влияют, между тем как со временем такая недвижимость в цене только растет».

«В целом для покупателей не составляет большой разницы, приобретать офис или магазин, – в свою очередь рассказывает руководитель департамента коммерческой недвижимости АН «Компаньон» Станислав Ахмедзянов. – Главным всегда была капитализация или, другими словами, срок окупаемости объекта. В этом году нами были проведены сделки по продаже с капитализацией как в 11 лет, так и покупки с капитализацией 4 года. Спрос на коммерческую недвижимость в городе остался практически на прежнем уровне, что и до кризиса. Правда, в большинстве случаев он уже не подкреплен финансами из-за невозможности получения кредитов, ипотеки, лизинга». Станислав Ахмедзянов отмечает, что сейчас для челябинского рынка коммерческой недвижимости характерно несколько тенденций. Во-первых, сегодняшний рынок в большей степени опирается на покупателя и арендатора, так что собственники, строители, девелоперы в большинстве случаев идут у него на поводу. Во-вторых, для тех, кто действительно сейчас нуждается в деньгах, настал момент поступиться рыночной ценой. Покупатели хотят брать объекты по ценам ниже рыночных. Ситуацию обостряет также тенденция сокращения используемых площадей: в целях экономии многие перебираются в офисы поменьше.