VIPотека для толстосума

Это только кажется, что ипотеку берут граждане с весьма скромным доходом и уже потерявшие последнюю надежду купить жилье за наличные. Владельцы собственного бизнеса, топ-менеджеры, знаменитые деятели шоу-бизнеса и другие состоятельные люди нередко прибегают к помощи ипотеки. Например, за рубежом практика VIP-кредитования на покупку жилья распространена очень широко. Даже легендарная поп-звезда Майкл Джексон чуть не лишился своего поместья Neverland из-за просроченного кредита.

В России элитная ипотека только начинает набирать обороты. Поэтому банкиров и риелторов состоятельные заемщики подчас ставят в тупик.

Штрихи к портрету VIP-клиента

Как известно, изначально ипотечное кредитование создавалось в первую очередь для улучшения жилищных условий, а не для покупки его «с нуля». Это прекрасный способ приобрести современное элитное жилье, отвечающее потребностям успешных, состоятельных людей. Солидным клиентам гораздо удобней и выгодней привлечь деньги банка, нежели выводить их из собственного бизнеса. «Обеспеченные люди часто приобретают жилье, прибегая к помощи ипотечного кредита, – комментирует генеральный директор сети агентств недвижимости «Дом.ру» Михаил Мазаев. – Дело в том, что проценты по ипотеке сейчас составляют 10-12 % годовых, в то время как рентабельный бизнес приносит от 20%».

Не будем забывать, что дорогая недвижимость является выгодным средством сбережения и увеличения капитала. В отличие от жилья эконом- и бизнес-класса, элитные квадратные метры никогда не падают в цене. Требования к такой недвижимости постоянно повышаются, добавляются новые критерии соответствия высокому классу. В сегменте элитной недвижимости не бывает резких скачков цен, стоимость «квадрата» стабильно растет. А банк, прежде всего, заинтересован в стабильности. Таким образом, банкиры весьма охотно кредитуют элитные объекты.

В числе заемщиков, прибегающих к ипотеке класса люкс – владельцы бизнеса, высокопоставленные чиновники, топ-менеджеры крупных компаний. «Доходы «элитного» заемщика достаточны как для получения ипотечного кредита, так и для приобретения недвижимости за наличный расчет, – говорит руководитель отдела продаж АН «Выбор» Ольга Печенкина. – Тем не менее такие клиенты зачастую пользуются возможностью оформления ипотеки. Зачастую им даже не требуется показывать банку заработную плату в полном объеме, чтобы подтвердить свою платежеспособность. Между элитными и рядовыми заемщиками есть одно существенное отличие – оно заключается в том, с какой целью оформляется кредит. Со средним классом все понятно: многие просто не могут никаким другим способом собрать нужную сумму. Элитная же недвижимость никогда не покупается на последние деньги. Необходимые деньги у покупателя обычно есть, но они куда-то вложены. Поэтому ипотека здесь используется скорее не как заем, а как способ не выводить деньги из работающего бизнеса».

Дорогой отказ

Состоятельные люди ждать не любят: время – деньги. Исходя из этого принципа, VIP-клиент хочет получить оперативное и комплексное обслуживание в банках, страховых и риелторских компаниях. Однако на деле подчас выходит так, что банки оказываются не готовы обслужить взыскательного потребителя на должном уровне.

«VIPы, как правило, люди занятые и очень внимательно относятся к качеству оказываемой им услуги, – делится опытом руководитель департамента элитной и загородной недвижимости АН «Компаньон» Максим Фридман. – Поэтому при работе с такими людьми ни риелтор, ни банк не имеют права на ошибку. Зачастую наши клиенты предпочитают выписать доверенность на риелтора, а не ездить самостоятельно за справками или в УФРС. Случается, что мы встречаемся с клиентом всего два раза (если это продавец): когда он ставит перед нами цель и когда мы ее выполняем, то есть продаем его объект, и он приезжает за деньгами. В нашей практике сделок с привлечением ипотечного кредита максимальная цена объекта составляла 20 миллионов рублей. Это был коттедж в одном из престижных коттеджных поселков Челябинска. При этом в банке, где непосредственно и происходил расчет, произошла задержка по времени, из-за чего наш клиент (продавец) остался крайне недоволен – он провел в банке более четырех часов. Это один из ярких примеров того, что банки не готовы работать с VIP-клиентами на должном уровне».

Банки предлагают различные программы ипотечного кредитования. По словам Ольги Печенкиной, максимально возможная сумма ипотечного кредита в Челябинске на сегодняшний день – 4 миллиона рублей, для получения по федеральным стандартам такого займа заработная плата заемщика должна составлять около 130 тысяч рублей. В коммерческих банках можно получить ипотечный кредит до 27 миллионов рублей. В индивидуальном порядке рассматриваются и еще более крупные суммы. «Из последних ипотечных сделок, сопровождаемых агентством недвижимости «Выбор» – приобретение элитной квартиры в новостройке с привлечением кредита в размере 6 миллионов рублей и покупка дома в Чебаркуле на кредитные средства в сумме 4 миллиона рублей», – добавляет собеседница.

Однако банки не так лояльны к высокостатусным клиентам, как может показаться на первый взгляд. Основные условия кредитования – срок, процентная ставка, возраст заемщика – для них мало чем отличаются от стандартных ипотечных программ. Но при этом дополнительно «випам» потребуется пройти андеррайтинг и морально подготовиться к пристальному вниманию службы безопасности банка. «Строгость банка к элитным клиентам проявляется, скорее, не при оформлении сделки, а при рассмотрении клиента в качестве заемщика, – поясняет руководитель департамента ипотечного кредитования АН «Компаньон» Наталья Коркина. – Банки действительно выдвигают к VIP-клиентам завышенные требования. Это касается и предоставления дополнительных документов на бизнес, и так называемого «выезда на бизнес». Не все клиенты хотят или могут предоставлять в банк подобного рода информацию. Пока банки не выработают специальную схему для решения этих вопросов, проблемы с подтверждением платежеспособности элитных клиентов будут возникать. Также есть пробелы в самой процедуре проведения ипотечных сделок с элитной недвижимостью».

Плата за роскошь

Многие челябинские эксперты сходятся во мнении, что в столице Южного Урала нет жилья, которое можно было бы по праву отнести к недвижимости класса люкс. Скорее, речь может идти о жилье бизнес-класса. Михаил Мазаев ссылается на основные параметры, по которым «випы» выбирают высокостатусное жилье: престижный район, однородная социальная среда, объекты класса люкс. Так, например, если речь идет о жилье в черте города, то богатые покупатели часто отдают предпочтение апартаментам. Загвоздка с челябинскими «элитками» в том, что даже если внутри дома достигается «люксовский» уровень комфорта, то такие моменты, как месторасположение, живописный вид из окна или удобная инфраструктура, обычно «провисают».

Челябинские элитные клиенты часто выбирают роскошные таун-хаусы и коттеджи, в том числе и недостроенные. Это как раз та категория объектов, которая далеко не всегда по душе банкам: получить на них кредит часто проблематично. Но даже если банк и согласится на «дорогую ипотеку» для недостроенной «элитки», возникнут сложности при формировании пакета документов на объект.

VIP-клиентам чаще всего приходятся по вкусу квартиры в новых кирпичных и монолитных домах в Центральном районе и на Северо-Западе. За такую недвижимость состоятельные челябинцы готовы заплатить от 70 тыс. руб. за «квадрат» в черновой отделке и до 100 тыс. руб. – за квадратный метр с евроремонтом. Впрочем, все больше «випов» предпочитают брать ипотеку на покупку земли. Как известно, это единственный товар, которого больше не производят…