Зачем Москве Челябинск?

Красной нитью сквозь челябинские строительные скандалы проходит ожидание экспансии москвичей. Новую власть обвиняют в «преступных» намерениях «продать» Челябинск столичным строительным компаниям, которые якобы доведут до банкротства местных застройщиков, «выжмут из города все, что можно», и… уйдут, оставив после себя разруху и руины.

На самом деле невозможно судить о том, чего еще не произошло, и страх перед неизвестностью может оказаться ничем не оправданным. Но, с другой стороны, неплохо хотя бы предположить, что ждет город после прихода на строительный рынок опытных и крупных застройщиков из столицы. Вероятность того, что это все же случится, теперь намного больше – новая городская администрация более лояльна к «варягам», чем предыдущие власти.

Несколько лет назад столичные власти приняли решение, что границы Москвы расширяться не будут. Новую застройку решено вести на месте неугодий, реформируемых промышленных территорий и сносимых ветхих зданий. А сотрудничество московских строителей с регионами имеет глубокие корни. В советское время строительные организации столицы возводили жилье, социальные и инженерные объекты практически во всех краях и областях России. Сейчас, когда экономическая ситуация в России заметно улучшилась и люди стали больше зарабатывать, в регионах России появилась острая потребность в новом комфортном жилье. При этом в переходных условиях не во всех регионах сложился рынок инвестиций в строительство, не везде удалось сохранить собственные строительные мощности, которые могут в полной мере удовлетворить современным потребностям.

Руководство Москвы уверяет, что основная цель деятельности правительства столицы в регионах – активизация социально-экономического развития городов России и ближнего зарубежья. В реализации строительных проектов в качестве инвесторов выступают инвестиционно-строительные компании Москвы, но при этом заказчиками по строительству и собственно подрядными организациями являются представители региональных структур. В любом проекте задействованы предприятия местной стройиндустрии, что дает регионам новые рабочие места.

«Строительство всегда затрагивает несколько смежных отраслей, развитие этой отрасли влечет за собой появление реальных перемен в экономике любого региона в целом, – заявил в декабре 2005 года в интервью интернет-порталу «Недвижимость и цены» первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин. – Речь идет о положительных изменениях в сфере архитектуры и градостроительства, транспорта и связи, науки и промышленности, энергетики и жилищно-коммунального хозяйства. Таким образом, московские строители создают своеобразные точки роста в регионах».

Не удивительно, что несколько первых московских «блинов» для регионов вышли «комом». Показательно, что вовсе не москвичи были виновниками первых неудач, об этом полгода назад писал Юридический консультационный портал «Эксперт». Жаждущих естественного расширения рынка московских строителей в регионах никто не ждет, и работать там москвичам очень непросто. Одной из главных причин пробуксовки ряда региональных проектов московских строителей независимые девелоперы называют неверно выбранную схему. Условно говоря, операция «Регионы» выглядит так. ГУП «Мосстройресурс» (организация, подконтрольная правительству Москвы) административным путем получает землю в регионах. Обычно на заведомо кабальных условиях. В городах абсолютно неразвита инфраструктура и приходящим инвесторам нужно создавать ее с нуля. Многочисленные обременения (инженерные сети, доля администрации и так далее), составляющие до половины стоимости самого строительства, плюс непременное привлечение в качестве генподрядчиков местных строительных контор делают многие проекты инвестиционно непривлекательными. Возможно, такая модель худо-бедно функционировала бы, если бы подпитывалась бюджетными деньгами, но их нет – программа строительства должна финансироваться из кошельков частных инвесторов, а они понимают: по ценам, которые заламывают местные подрядчики, построить и продать что-либо практически невозможно. А раз так, зачем работать себе в убыток? Пробные шары уже прокатились мимо лузы – часть денег, выделенных на условии соинвестирования, была израсходована неэффективно. Кроме того, не всегда в расчет принимается мнение профессиональных девелоперов – как правильно делать проект, как работать с подрядчиками. Желающих поучаствовать в программе в качестве соинвесторов вроде бы достаточно, но при этом отдавать свои деньги посторонним никто не желает. Все хотят работать самостоятельно – в роли генподрядчиков или генеральных инвесторов, при условии получения земельных участков в свое ведение. В беседе с журналистом портала президент корпорации «Социальная инициатива» Николай Карасев подтвердил, что московским строителям действительно приходится сталкиваться в регионах с множеством проблем. Он же раскрыл и собственный рецепт выживания.

Региональным строительством корпорация начала заниматься еще в середине 90-х. «Это был первый этап, – рассказывает г-н Карасев. – Надо признать, мы выбрали неудачную модель. Начали инвестировать в строительство жилья в Тамбове напрямую из Москвы, просто нанимая местных подрядчиков. Мы все построили, но пришлось «дотягивать» стройки себе в убыток. Один из подрядчиков в итоге вообще обанкротился, мы потеряли уйму денег. Я тогда в региональном строительстве разочаровался, потерял к нему всякий интерес».

Однако спустя несколько лет руководители Тамбова все же убедили г-на Карасева вернуться. И он, однажды обжегшись, стал действовать более осмотрительно. Открыл в Тамбове представительство корпорации, скомплектовав его из местных кадров. Это, в общем-то, западный стандарт – инвестировать в человека, в местные кадры, а не в регион. «Но когда был объявлен тендер на отбор подрядчиков, все они как один называли изначально завышенные цены строительства. Продавать квартиры можно было по двести долларов за метр, а строить предлагалось по двести сорок, – вспоминает г-н Карасев. – Мне тогда говорили, что в городе ничего не строилось из-за того, что народ нищий. Но дело-то не в том, что народ нищий, а в том, что его задушили ценами. Местные строители сами не инвестировали, они даже слова такого не знали. Они продавали по рыночным ценам сразу после закладки фундамента. Хотели больше заработать. Человек еще не понимал, что там строят, а с него сразу сдирали три шкуры. Понятно, что покупатели хлынули на вторичку, а многие стройки «закупорились». Надо ведь обязательно учитывать особенности местного рынка. Нельзя забывать, что это провинция, а не Москва. Здесь с ценами нельзя баловаться».

Несколько иной план ведения строительного бизнеса в регионах у президента компании «С-холдинг» Алексея Шепеля. Он хочет привнести в регионы современные технологии, а для этого первым делом купить местные заводы и переоборудовать их под выпуск домов собственной серии С-222. Затраты на переоснащение одного завода г-н Шепель оценивает всего лишь в 3-5 миллионов рублей. По его мнению, один только административный ресурс в бизнесе сегодня не работает, для успешного строительства необходимы дополнительные условия. Помимо собственной мощной производственной базы это прежде всего развитый рынок жилья, позволяющий эффективно строить и продавать недвижимость – цена продажи должна быть как минимум в два раза выше себестоимости. Тогда, учитывая сроки строительства, многочисленные издержки, проценты банков, риски, связанные с местными законами и рынком, который может «провалиться», застройщик сможет рассчитывать на 30-процентную рентабельность.

На первый взгляд может показаться, что людям все равно, из чьих рук они получат ключи от новых квартир. Но на самом деле от применяемых застройщиками схем организации и финансирования строительства жилья зависит его стоимость, качество, сроки сдачи. Это хорошо понимают профессиональные столичные девелоперы, которые планируют всерьез и надолго закрепиться в регионах. С помощью новых методов организации бизнеса и современных технологий они пытаются создать себе комфортную среду обитания. В Челябинске опыт прихода профессиональных управляющих компаний невелик и ограничивается несколькими коммерческими проектами, в частности, знаменитой высоткой на улице Кирова и Аркаим-Плазой, управляемыми питерской компанией LCMC. История с московскими перспективами в Челябинске печальна: «Москвичи уже не костяшками пальцев, а кулаками стучат в ворота города и обещают построить уникальное жилье, отели, торговые объекты. Если мы город откроем, то нарушим сложившийся баланс. Московские капиталисты скупят все строительные идеи челябинцев», – говорил в ноябре 2004 года экс-вице-мэр Александр Исупов. Он был уверен, что у местных строителей вполне достаточно мощностей, чтобы обеспечить развитие города на 25-30 лет вперед. Не отступился Александр Исупов от своих убеждений и сейчас, став заместителем министра строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства. На пресс-конференции, посвященной открытию строительного сезона 2006 года, он в очередной раз заявил журналистам, что приход столичных строителей в регион нежелателен, и, подготавливая порядок проведения земельных аукционов, необходимо изначально предусмотреть более выгодные условия для местных застройщиков, а для приезжих создать дополнительные условия для входа на местный рынок.

Сейчас московские строительные компании работают в 48 городах России и 10 зарубежных странах. В 2002 году по программе межрегионального сотрудничества было введено 18 тысяч квадратных метров в 17 городах 10 регионов, в 2003 году – 284,8 тысячи квадратных метров в 15 городах, в 2004 году – 412,3 тысячи квадратных метров в 43 городах Центрального, Северо-Западного, Южного, Сибирского, Дальневосточного федеральных округов России и 8 странах зарубежья (Монголия, Аджария, Латвия, Украина, Казахстан, Армения, Киргизия, Таджикистан). В 2005 году с учетом задела 2004 года планируемый ввод жилья в регионах составит 520 тысяч квадратных метров, а в следующем, 2006 году, за пределами Москвы будут освоены уже 800 тысяч квадратных метров жилой площади. К 2007 году Москва планирует построить в регионах 1 миллион квадратных метров жилья. В настоящее время в программе принимает участие 21 инвестиционно-строительная компания, среди них – «Стройинвест», «Квартира.ру», «ПИК-регион», «С-Холдинг», «Рострой», «Моспромстройматериалы», «Интеко», «Санкт-Петербург» и другие, планирует выйти на региональный рынок и один из крупнейших в России многопрофильных инвестиционно-строительных холдингов – строительный концерн «Крост». Сейчас акцент смещается от непосредственного строительства к интеллектуальной работе, реализации программы в регионах с позиции методологии. В частности, интерес вызывает опыт Москвы по перебазированию промышленных предприятий по программе строительства гаражей.

Столица Южного Урала представляется москвичам весьма лакомым кусочком: здесь еще достаточно незастроенных площадей в престижных районах. «Могу сказать одно – пока никаких официальных предложений от московских строительных компаний в адрес городской администрации не поступало, – заявил в беседе с корреспондентом DomChel.ru вице-мэр по вопросам градостроительства Жан Мезенцев. – Если такие предложения поступят, мы их рассмотрим. Ни в коем случае не в ущерб местным строителям».

Планы челябинского руководства уже сегодня называют амбициозными – согласно плану до 2010 года должно быть построено порядка 3,5 миллиона квадратных метров жилья, из которых львиную долю будет занимать многоэтажное строительство. Так, в 2006 году планируется сдать в эксплуатацию 450 тысяч квадратных метров жилья, в 2007 – 525 тысяч, а со временем этот показатель должен дорасти до 700 тысяч «квадратов» ежегодно. Если учесть, что после присоединения Краснопольской площадки к территории города Челябинск увеличился более чем на 500 гектаров, не исключено, что местным застройщикам имеющихся мощностей все же не хватит, и помощь извне окажется как нельзя кстати. А будет ли она эффективной или нет – покажет время.