В вашей комнате поселились «чужие»…

Директор Уральского консалтингового правового центра «Металлург» Сергей Кадышев рассказывает читателям сайта DomChel.ru о том, как бороться с незаконным захватом собственности.

Считается, что времена коммунальных квартир ушли в прошлое. Однако это не так – в старых районах Челябинска коммунальных квартир остается еще достаточно много. В таких квартирах проблемы и перипетии между соседями возникают гораздо чаще, чем между соседями, живущими в одном подъезде. И не удивительно – находясь в одной квартире и отделяясь от внешнего мира лишь одной не совсем прочной межкомнатной дверью, нельзя быть на 100% спокойным за сохранность своей собственности. Здесь остается надеяться лишь на порядочность живущих рядом людей, а порядочность эта зачастую отсутствует. Вот такую историю рассказала нам читательница сайта, имя которой, по этическим соображениям, мы раскрывать не будем.

«В 2000 г. мы купили приватизированную комнату в 3-комнатной квартире на 3-х хозяев. На тот момент в квартире проживали соседи (мать с двумя сыновьями) только в одной из комнат, остальные (включая нашу) пустовали. Вскоре после покупки мы уехали из города. А недавно вернувшись, обнаружили, что дверь в нашу комнату закрыта на замок. Пообщавшись с соседями, арендующими другую комнату, мы выяснили, что замок поставил старший сын хозяйки третьей комнаты, который сейчас там проживает вместе со своей девушкой. Еще мы с удивлением узнали, что последний год их мать сдавала нашу комнату квартирантам, причем, взимая с них немаленькую квартплату (это подтвердили и соседи из другой квартиры). Дождавшись появления старшего сына, мы узнали о том, что он не собирается освобождать нашу комнату (!), а хочет ее арендовать у нас. Обсудив это, мы предложили ему оплатить нам арендную плату (весьма скромную) – но тот отказался, мотивировав отказ отсутствием денег в данный момент. Договорились, что назавтра по получении зарплаты тот позвонит нам и отдаст нужную сумму. Но ни назавтра, ни послезавтра звонков от него не было. Зато сегодня позвонила его мать и поставила нас перед фактом, что квартплату за текущий месяц мы получим только месяцем позже. Выразив свое несогласие, мы предложили им освободить нашу комнату и снять свой замок, намекнув на то, что там вскоре могут поселиться другие, более покладистые квартиранты. В ответ нам гневно сказали, что никто их оттуда не выселит и других квартирантов там она не допустит. Как нам быть? Что и как нам сделать, чтобы получить доступ в нашу комнату и возможность свободного распоряжения ею? Имеет ли соседка право разрешать или запрещать нам поселить там квартирантов? Добавлю, что мой племянник, узнав об этом, предложил взять пару крепких парней и попросту вышвырнуть их из комнаты, выбросить их мебель и вещи в коридор и, заменив замок, сдавать комнату другим. Но мне не хотелось бы так остро конфликтовать с соседями (и с законом). С другой стороны, дарить им возможность бесплатно пользоваться нашей собственностью (а судя по имеющейся информации про соседей, брать в долг и не возвращать – это их образ жизни) тоже меня не прельщает.

Не хотелось бы сразу обращаться в суд, мы знаем, суд – это долгая песня. А судебное решение – это лишь один из шагов к результату, выселению соседей из нашей комнаты. Существует ли более эффективный способ решения данного вопроса? Возможно, обращение в милицию или прокуратуру приведет к более быстрому развитию событий? И не проще ли тогда инициировать судебный процесс по выселению этой семьи не только из моей комнаты – но и вообще из квартиры? Основания для этого – как многолетние неплатежи и долг за коммунальные услуги, так и, например, факт содержания ими нескольких домашних животных (собаки-овчарки, кошки с котятами), которые постоянно гадят в общих помещениях (коридор, кухня, ванная), а убирать за ними хозяева не торопятся. Насколько нам известно, собственниками своей комнаты они не являются, она у них не приватизирована – видимо , занимают ее по договору социального найма. Думаю, от такого варианта выиграют и все жильцы нашей квартиры, и ЖЭК, избавившись от неопрятных и нахальных соседей и от злостных неплательщиков.

Юрист Сергей Кадышев сразу же сообщил, что незаконными методами с такими соседями бороться все же не стоит. Также бесполезно сразу обращаться в милицию и прокуратуру – в любом случае дело решится только через суд. Алгоритм действий пострадавшего собственника квартиры следующий.

В соответствии с п.2 ст.218 Гражданского кодекса России, «Право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества», п.2 ст.292 ГК РФ «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом», а также ст. 304 ГК РФ Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя 304 эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п.1 ст.35 Жилищного кодекса России, «В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением в связи с переходом этого права на жилое помещение другому лицу, в данном случае в связи с договором, данный гражданин(не) обязан(ы) освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда».

На основании ст.3 ГПК РФ «Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов».

Таким образом, на основании выше перечисленных норм права Вам следует обратиться с исковым заявлением в суд о выселении лиц, незаконно занимающих помещение принадлежащее Вам на праве собственности и взыскать денежную сумму, неосновательно вами не полученную, согласно ст.209 ГК РФ, ст.671 ГК РФ и ст.1102 ГК РФ.

Согласно Жилищного кодекса России, по договору социального найма жилого помещения, одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) – жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

При предоставлении жилого помещения наниматель обязуется соблюдать определенные вышеуказанным Кодексом права и обязанности пользования жилым помещением:

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, помимо указанных в пункте 1 прав, может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, помимо указанных в пункте 3 обязанностей, несет иные обязанности, предусмотренные настоящим ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

В случае систематического выявления нарушений ст.68 ЖК РФ установлена ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма: «Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством».

Далее, в соответствии со ст.83, 91 ЖК РФ возможно расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и(или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Если наниматель и(или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и(или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Для выполнения вышеперечисленных шагов Вам необходимо при случаях нарушения жилищного законодательства обращаться в милицию. Каждый факт обращения и выезда милиции фиксируется и «накапливается». В случае неоднократных и систематических нарушений можно будет приводить в действие вышеуказанный механизм в судебном порядке.