Ставки по ипотеке вновь стали однозначными

С 1 июля ставки по кредитам, выданным по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), снизятся на 0,9–2,6 процентного пункта. Кроме того, размер процентной ставки будет зависеть не только от срока кредитования и объема первоначального взноса, но от цены приобретаемого жилья. Сниженная ставка вкупе с минимальным первоначальным взносом, по прогнозам агентства, позволит увеличить количество выдаваемых кредитов на 15-20%.

Снижение ставок произошло практически по всей продуктовой линейке: до 8,9% – по стандартным продуктам и до 7,9% – по «Новостройке». По самой низкой ставке – 8,9% годовых – будут предоставляться кредиты на приобретение жилья на срок до пяти лет с первоначальным взносом от 50% стоимости квартиры. Прежде ставка по такому займу составляла 11,5%. В гораздо меньшей степени изменились условия по ипотеке на длительный срок с низким первоначальным взносом. Снижения ставки по таким кредитам будущие заемщики могут и не почувствовать, если захотят купить квартиру подороже – с июля на ставку кредитов АИЖК будет влиять еще и стоимость жилья.

Впрочем, положительным моментом для заемщиков выступает то, что АИЖК с 1 июля одобряет сделки по квартирам, стоимость которых в полтора раза превышает установленный ценовой стандарт. Сейчас максимальная стоимость жилья в стандартах АИЖК установлена для Москвы – 9 млн руб., в Санкт-Петербурге – 5 млн руб., независимо от площади и района. Теперь банки могут активнее выдавать кредиты на дорогое жилье, поскольку смогут рефинансировать ссудный портфель на обычных условиях, раньше перепродажа не могла осуществиться, пока заемщик не погасит часть кредита.

Доступность ипотеки возрастает и в связи с тем, что одновременно со снижением процентных ставок АИЖК практически сравняло стоимость кредитов с низким первоначальным взносом. Например, по стандартной программе при условии личного страхования заемщика процентная ставка по кредитам с 10% и 30%-взносом составляет от 10,5%, а по продукту «Новостройка» максимальная ставка вообще не может превышать 11%. Единственное условие для кредитов с низким первоначальным взносом – заключение договора страхования ответственности заемщика, защищающего от риска изменения цен на жилье.

«Использование механизмов ипотечного страхования позволит привлечь к ипотеке и тех граждан, которые не имеют возможности накопить большой первоначальный взнос, однако доход позволяет им выплачивать ежемесячные платежи по ипотеке», – убеждена исполнительный директор по инновациям Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Марина Малайчик.

Стоит отметить, что произошедшее снижение ставок, как сообщают специалисты агентства, не станет устойчивой тенденцией, и до конца года ставки по ипотечным кредитам если и снизятся, то весьма несущественно.

«Бурного снижения ставок, как это было в прошлом году, уже не ожидается – это связано с тем, что ипотечный рынок уже восстановился. Однако высокая конкуренция может вынудить банки еще раз провести коррекцию ставок в сторону понижения, при этом ресурсом для снижения остается уменьшении издержек и рисков банков. Сделать это можно, например, перейдя электронному обороту закладных или усовершенствовав процедуру взыскания», – говорит Марина Малайчик.

По прогнозам АИЖК, среднерыночные ставки в 2011 году останутся на уровне 11,8-13% годовых по кредитам в рублях, 10,2-11,2% – в валютным.

«В ближайшее время дальнейшее понижение ставок не произойдет, поскольку нет особых предпосылок, – согласна руководитель проекта «Ипотека» банка «АБ Финанс» Татьяна Шваб. – Учетная ставка Банка России, являющаяся неким регулятором стоимости денег, не снижается. Политика банков, которые реализуют собственные программы, в части понижения ставок будет зависеть от стоимости финансовых ресурсов, привлекаемых под ипотечный актив, а также наличия инструментов секьюритизации ипотечных портфелей».

Рынок ипотечного кредитования демонстрирует положительную динамику – уже больше года банкиры отмечают высокий спрос со стороны потребителей на жилищные кредиты. Согласно статистике главного управления Банка России по Челябинской области, совокупный объем ипотечных кредитов, предоставленных банками южноуральцам, за первый квартал увеличился в сравнении с аналогичным периодом прошлого года в 1,7 раза до 2663,3 млн руб.

Однако темпы прироста существенно замедлились: в первом квартале прошлого года, который стал настоящей посткризисной оттепелью, наблюдался трехкратный прирост ипотечных сделок. Сейчас кредиты на приобретение жилья в Челябинске предоставляет без малого сотня банков. Примечательно, что по объему выданных ссуд региональные Челябинвестбанк и банк «Снежинский» вполне могут потягаться с лидером рынка ипотечного кредитования – Сбербанком.

По данным Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки, за первые пять месяцев 2011 года в Челябинской области было выдано 4840 кредитов на сумму 4074,5 млн рублей.

«Наблюдается устойчивый спрос на ипотеку: если в прошлом году это направление демонстрировало отрицательную или слабоположительную динамику роста портфелей, то в этом году за полугодие ипотечный портфель вырос уже на 6%», – подтверждает управляющий филиалом банка ВТБ24 в Челябинске Сергей Бурый.

Естественно, что спрос на ипотечные займы напрямую зависит от темпов строительства нового жилья и роста уровня заработных плат граждан.

«В регионах средняя стоимость квадратного метра жилья эконом-класса составляет 38 тыс. рублей, а средняя заработная плата находится на уровне 15-18 тыс. рублей, – отмечает Татьяна Шваб. – Чем больше вводится нового жилья, тем ниже должна быть стоимость квадратного метра и тем доступнее его приобретение для большего числа граждан, в том числе и с использованием ипотечного кредита»

«Спрос на ипотеку высок и будет только расти, – прогнозирует начальник управления по работе с частными клиентами филиала «Банка Сосьете Женераль Восток» в Челябинске Елена Валеева. – Рост объемов ипотечного кредитования может ускориться, если цены на жилье пойдут вверх значительно быстрее инфляционных темпов. Это может подстегнуть спрос и спровоцировать бум на рынке ипотеки».

По данным Главного управления Банка России по Челябинской области, уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам на Южном Урале продолжает расти. Остатки ипотечных жилищных кредитов, не возвращенных жителями области в установленный срок, за прошедший год возросли на 415,0 млн руб. (45,6%) до 1324,5 млн руб. и составили 4,1% от совокупной ссудной задолженности по ипотечным жилищным кредитам, что заметно выше сводного показателя по Уральскому округу (1,8%).

Интересный факт: просрочка чаще возникает по «докризисным» ипотечным кредитам, а вот клиенты банков, которые приобрели недвижимость в кредит в последние пару дет, уже гораздо более ответственно оценивают свои финансовые возможности.

«Ипотечные кредиты теперь берут именно для тех целей, для которых они и задумывались: решение конкретных жилищных проблем конкретных семей», – говорит Елена Валеева. По ее словам, практически исчезли заявки на ипотеку с инвестиционными (предполагающие дальнейшую перепродажу недвижимости или сдачу ее в аренду) и прочими бизнес-целями.