Ипотека без беготни

Ипотечное кредитование становится одной из наиболее перспективных и быстро развивающихся банковских услуг. Сегодня ссуды на приобретение жилья, земельных участков и коттеджей присутствуют в линейке кредитных продуктов любого рознично ориентированного банка. Рядовому потребителю сориентироваться в сонме предложений не так-то просто: одни банки обещают низкую процентную ставку, вторые – долгий срок кредитования, третьи – минимальный размер первоначального взноса. Поскольку среднестатистический россиянин, по подсчетам, приобретает недвижимость только один-два раза в жизни, чем разительно отличается от американца и европейца, меняющих жилье 5-7 раз, а то и чаще, цена ошибки при выборе будущего дома, а равно – и банка, выдающего ссуду на его приобретение, может быть весьма ощутимой.

В условиях быстрого роста цен на недвижимость ипотека становится единственным способом приобретения жилья для граждан среднего уровня достатка. Спрос рождает предложение: сегодня ипотека – одно их наиболее динамично развивающихся направлений розничного кредитования. Только в первом полугодии 2006 года объем кредитования под залог недвижимости удвоился, чего не удалось достичь за весь предшествующий год. Аналитики предрекают этому рынку не менее 200 % ежегодного роста на ближайшие несколько лет. Бум ипотечного кредитования объясняется огромным дефицитом, существующим сегодня на российском рынке жилья. Площадь ежегодной застройки в России составляет около 40 млн кв. м., а потребность населения в жилье оценивается федеральным Агентством ипотечного жилищного кредитования в 1,5 млрд кв. м. Следствием огромных диспропорций в соотношении цены и спроса становится ускоренный рост цен, который стимулирует граждан, собиравшихся приобрести недвижимость, поторопиться с осуществлением своих планов. Согласно статистике АИЖК, в первом полугодии 2006 года доля сделок с использованием ипотеки в регионах России в среднем составила 6 % от общего числа сделок купли-продажи, в Москве – 7,5 %.

Еще одним фактором, спровоцировавшим бурный рост ипотеки, особенно на первичном рынке жилья, стало принятие закона «О долевом строительстве», устанавливающего жесткие санкции к недобросовестным строительным компаниям. Вступление закона в силу вынудило многие строительные фирмы отказаться от практики продажи квартир в недостроенном доме. А потребители тем самым лишились возможности приобрести квартиру в строящемся доме в рассрочку и по более низкой цене.

«Во многом развитие ипотеки тормозят недостаточные объемы возводимого жилья с одновременной сложностью исполнения законодательства на первичном рынке», – полагает начальник отдела ипотечного кредитования Челиндбанка Кирилл Петров.

Однако основной проблемой развития ипотеки в России продолжает оставаться достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на заметное увеличение реальных доходов населения (за 10 месяцев 2006 года реальные денежные доходы выросли по сравнению с аналогичным периодом 2005 года на 11,5 %, в том числе реальная заработная плата – на 13,2 %, говорится в отчете Минздравсоцразвития), стоимость жилья растет опережающими темпами. За 11 месяцев 2006 года цены на жилую недвижимость в региональных центрах выросли в среднем на 70-90 процентов.

«Сложившуюся ситуацию на рынке ипотеки пока нельзя назвать здоровой. Непрерывный рост цен на недвижимость отрицательно сказывается на доле реализуемых заявок, по которым банк принял положительное решение: на сегодняшний день она не превышает и 30 %», – рассказывает член правления «Райффайзенбанк Австрия», начальник дирекции по работе с физическими лицами Роман Воробьев.

Банки отреагировали на возросший спрос расширением линейки ипотечных кредитов и смягчением базовых условий по ссудам: удлинением сроков кредитования, снижением процентных станов и размера первоначального взноса, более гибким подходом в оценке платежеспособности потенциального заемщика. Результат не заставил долго ждать: годовой объем выданных ипотечных кредитов по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в 2006 году превысил запланированные показатели в два раза. Если в 2004 году было выдано ипотечных кредитов на 3 673 миллионов рублей, в 2006 году – на сумму более 200 млрд рублей, что говорит о быстрых темпах развития ипотечного кредитования.

«В Челябинской области созданы все условия для наращивания темпов ипотечного жилищного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов, – полагает заместитель председателя правления Челябинвестбанка Татьяна Васик. – Дальнейший рост будет зависеть от увеличения объемов строительства, предложений на рынке первичного жилья и, разумеется, платежеспособности граждан за счет сокращения «серых» схем по выплате заработной платы».

Как отмечает Роман Воробьев, основной категорией заемщиков по ипотечным кредитам, как правило, являются клиенты в возрасте от 30 лет, имеющие хорошее образование и стабильный ежемесячный доход от 600 долларов. Средний размер ипотечного кредита в регионах составляет около 60 тысяч долларов, что вдвое меньше столичных показателей.

На протяжении многих лет большинство банков, предлагающих кредит на приобретение жилья, руководствовались формулой «30 % залога и 70 % кредита». Первоначальный взнос в размере 30 % давал банку некую гарантию безубыточности на случай кризиса, результатом которого могла бы стать неплатежеспособность заемщика и снижение цен недвижимость. Последние два-три года, в условиях относительной экономической стабильности, банки идут на изменение этого соотношения в сторону уменьшения размера первоначального взноса до 5-10 %. Такое снижение позволило привлечь клиентов, которые имеют достаточный доход для уплаты регулярных взносов, но, по тем или иным причинам, не могут в данный момент аккумулировать денежную сумму, достаточную для уплаты крупного первого взноса.

Срок и сумма кредита выглядят величинами понятными, а вот конечная стоимость ссуды для заемщика зависит не только от размера процентной ставки, но и от банковских комиссий, затрат на страхование жилья. На днях первый вице-премьер Дмитрий Медведев дал российским банкирам четкие ориентиры стоимости ипотечных кредитов: к 2008 году ставки должны снизиться до 10 % годовых, а к 2010 году – до 8 % годовых. Правда кроме политической воли существует еще и экономическая реальность, по мнению экспертов, ипотека в России не может опуститься ниже 9 %. Российские финансисты считают, что заявление Дмитрия Медведева коснется только тех операторов рынка, которые работают с государственными ипотечными программами. Банки, которые предлагают потребителю только коммерческий продукт, не станут работать себе в ущерб.

«Ставки по ипотечным кредитам приближаются к своему минимуму и в ближайшее время, вероятнее всего, сильно опускаться не будут. Думаю, психологический рубеж в приобретении квартиры, а также других товаров в кредит россияне уже преодолели», – уверен председатель правления «Райффайзенбанка Австрия» Йохан Йонах.

Однако и государственное Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию играет по вполне рыночным правилам. Ставка по ипотечным кредитам, которая сейчас существует на рынке, колеблется от 9 до 11 процентов в валюте и от 11 % до 14 % в рублях.

Условия ипотечных жилищных кредитов по стандартным программам Агентства ипотечного жилищного кредитования:

По собственным программам ипотечного кредитования банки устанавливают ставки исходя из нескольких критериев: в зависимости от формы подтверждения доходов (справка о доходах по форме 2-НДФЛ либо на бланке организации) и от срока кредитования заемщика. В Челябинске минимальная процентная ставка за пользование кредитом, полученным на покупку жилья на вторичном рынке, составляет 10,5 %, максимальная – 20 %. Если не брать в расчет банки, которые не устанавливают минимальные и максимальные возможные выдаваемые суммы кредитов, то нижний предел ипотечного кредита составляет 50 тысяч рублей, верхний – 150 млн рублей. Зачастую размер собственных доходов не позволяет заемщику получить положительное решение кредитного комитета, и многие банки пошли на уступки, разрешив привлекать созаемщика, который становится владельцем части купленной квартиры. Неудивительно, что большинство банков разрешают привлекать в качестве созаемщика только близких родственников: супругов, родителей, братьев и сестер.

Необходимый пакет документов также претерпел некоторые изменения: помимо справки о доходах, банк обычно требует копии трудовой книжки и паспорта. Наличие водительского удостоверения избавит заемщика от необходимости предоставлять справки о психическом здоровье. В любом случае, менеджер скорректирует пакет документов, которые необходимо представить в банк после предварительного одобрения заявки, форму которой можно найти на сайте или непосредственно в отделении банка. В частности, приветствуется наличие в собственности заемщика жилья, автомобиля, ценных бумаг. За рассмотрение заявки некоторые банки взимают плату – фиксированного размера (от 800 рублей) или процент от суммы кредита (от 1 %).

Дополнительно в процессе оформления кредита банк может взять единоразовую комиссию за выдачу кредита или консультацию, или же установить ежемесячную комиссию за ведение ссудного счета.

Большинство банков не устанавливают моратория на досрочное погашение кредита, и значительная часть ссуд на приобретение недвижимости погашается с опережением графика.

«Досрочное погашение ипотечного кредита действительно выгодно для заемщика, так как позволяет сэкономить на выплате процентов, если, конечно, за досрочное погашение ссуды не взимается комиссия, – комментирует челябинский бизнес-аналитик Дмитрий Гребенюк. – Сэкономить на процентных выплатах можно и за счет процедуры перекредитования. Однако финансово грамотный человек, скорее всего, предпочтет выгодно инвестировать временно свободные деньги, а не направлять их в счет погашения кредита».

Рефинансирование ипотечных кредитов – услуга пока для челябинского рынка новая и редко используемая. Однако банки, намеревающиеся занять серьезные позиции в сегменте ипотеки, уже сегодня заявляют о возможности перекредитоваться на более выгодных условиях.

Стандартные предложения челябинских банков по кредитам на приобретение вторичного жилья (таблица).