«КС» продадут за долги

Торговый комплекс «КС» в Металлургическом районе Челябинска выставлен на аукцион по начальной цене 1 миллиард 768 миллионов рублей. За счет его продажи компания «Стройсвязьурал-1», принадлежащая бизнесмену Артуру Никитину, рассчитывает решить свои финансовые проблемы. Эксперты считают, что поиск покупателя может занять длительное время, а цена продажи должна зависеть от того, какой доход комплекс приносит владельцу.

На 3 марта назначен аукцион по продаже торгового комплекса «КС», о торгах было объявлено сразу после новогодних праздников. Начальная цена, по которой объект выставлен на аукцион, – 1 миллиард 768 миллионов рублей. Победителем станет участник, предложивший наиболее высокую цену. Продажей гипермаркета, расположенного в Металлургическом районе Челябинска, занимается внешний управляющий ООО «Стройсвязьурал-1».

Напомним, о введении процедуры банкротства Chel.ru сообщал в ноябре 2012 года. В апреле 2013 года в отношении ООО «СтройсвязьУрал-1» введено внешнее управление на полтора года, до октября 2014-го. Собрание кредиторов решило, что компания может восстановить платежеспособность, был принят план по ее спасению. Как сообщается в материалах Арбитражного суда Челябинской области, в качестве основных мер, направленных на восстановление платежеспособности компании, запланировано получение выручки от сдачи в аренду площадей в торговых комплексах, а также продажа помещений в гипермаркете «КС».

«Торговые комплексы «Никитинский» и «Синегорье» в период внешнего управления продаже не подлежат», – говорится в документах арбитража. Все три торговых комплекса находятся в залоге у Сбербанка, которому «Стройсвязьурал-1» задолжал 1,5 миллиарда рублей. Банк просил изменить оценку гипермаркета «КС», предлагая выставить его на продажу за 1,5 миллиарда рублей, но суд отказался удовлетворить это ходатайство. В итоге исходя из нескольких отчетов по оценке суд назначил цену в 1,8 миллиарда рублей.

В управляющей компании «Бизнес-группа «Креатив» сегодня не смогли прокомментировать информацию о планируемой продаже гипермаркета «КС». Известно, что договоры с арендаторами заключаются в рабочем порядке, а также идет поиск нового арендатора взамен «Карусели». Продуктовый ритейлер закрывает магазин из-за недостаточной рентабельности.

Гипермаркет «КС» открылся в октябре 2004 года. Двухэтажный магазин самообслуживания с общей площадью 52 000 кв. м построен на месте заброшенного пустыря. Первый этаж площадью 38 000 кв. м условно разделен на две части: продуктовый гипермаркет и гипермаркет товаров категории non-food. Проходимость – до 50 000 человек в день (в выходные).

В отчете оценщика сообщается, что арендные ставки в гипермаркете «КС» установлены в соответствии с рынком. Среднемесячный доход за 2012 год по гипермаркету (16 нежилых помещений) составил 19 миллионов 967 тысяч рублей. Расходы на содержание составляют около шести миллионов рублей ежемесячно.

По словам исполнительного директора компании «IBC-Недвижимость» Евгения Короткова, для того чтобы вести переговоры с покупателями, необходимо предоставить реальные цифры доходности, а не пиковые показатели. «Торговый комплекс может быть продан, но для этого необходимо дать потенциальным покупателям не пиковые, а реальные данные по доходам и расходам минимум за три года. Цена будет зависеть от конкретного покупателя и финансовой модели, которую он использует. Все это должно быть определено в ходе переговоров, а просто так цены уже давно не назначаются», – говорит Евгений Коротков.

В данном случае речь идет о продаже бизнеса, и цена должна определяться исходя из показателей этого бизнеса, говорит директор по развитию агентства «Служба недвижимости» Денис Стукалов. «Когда речь заходит о таких крупных объектах, то их необходимо оценивать как бизнес и понимать его доходы, расходы и возможности. Как правило, инвесторы вкладываются в проекты с окупаемостью четыре-пять лет. Маловероятно, что, купив гипермаркет за 1,7 миллиарда рублей, покупатель сможет вернуть эти деньги в течение четырех-пяти лет в виде доходов от бизнеса», – говорит Денис Стукалов. «Я бы не стал рассматривать «КС» как удачное вложение инвестиций», – добавляет эксперт. Он также указывает на то, что в случае с коммерческой недвижимостью предпочтительнее вкладывать деньги в строительство объекта с нуля. «Это позволяет четко спроектировать объект, тогда как при реконцепции мы сталкиваемся с целым рядом ограничений», – пояснил Денис Стукалов.